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【社会主义核心价值观微课堂】浅谈二手房交易中户口迁出问题_政务_澎湃新闻-ThePaper

2020-10-17

法学硕士,现任丰台法院南苑人民法庭员额法官,长期从事民事审判工作,荣立三等功一次,荣获丰台法院引人注目贡献奖。

一、 买了房子却找到有别人的户口?


有些购房人买房去找了中介,中介机构有经验,协助查找了房屋上户口登记情况,在合同里誓约了迁离户口的义务及逾期迁出户口的违约责任。有些购房人是自行成交价的,不确切买房还有之前房屋上户口问题需要注目,在落户时才找到问题,遇上这些情况,能否通过诉讼取得救济,如何主张?

二、诉讼涉及的两个问题

购房人起诉通常希望解决问题两个问题,第一是要求将他人户口迁走,第二是要求对方分担户口逾期迁出或者无法迁出给买房人导致损失的赔偿责任。

1、迁离户口,不能诉。


目前在司法实践中,户口迁出问题除了户口登记人主动迁走,暂时没有效地的解决途径。

2、赔偿金责任,可以诉

因出卖人逾期迁离户口或者无法迁出户口给买房人造成损失,买房人可以起诉维护自己的合法权益。

区分合同对违约责任有无约定两种情况:

(1)合同有誓约

签定二手房买卖合同时,有经验的中介公司会协助买卖双方,在合约中对于迁离户口的时间、逾期迁离户口的违约金计算出来标准进行约定。


★迁离义务的约定:如某中介公司提供的二手房买卖通

同模板中约定:出卖人应该在房屋所有权移往之日起……日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁离申请。

★违约金的约定通常有两种模式:

一种是相同金额的违约金:“如因出卖人自身原因未如期将与本房屋涉及的户口迁离的,应当向买受人缴纳房屋总价款5%的违约金。”

一种是开放性的,随着违约时间缩短,违约责任加重的模式:“逾期超过15日未迁离的,自逾期超过15日起,出卖人应当按日向买受人缴纳全部已付款万分之五的违约金。”


①房屋内户口已经迁出、但晚于合约约定;

②房屋内存在卖房人或其亲属的户口、尚未迁出;

③房屋内存在其他与卖房人无关人员的户口、尚未迁出。

无论上述何种情形,买房人均可以控告至法院,依据合约誓约,向卖房人主张违约金。如果买房人有证据证明户口逾期未迁离给其造成了实际损失,可以向法院提交相关证据加以佐证。

司法实践中,往往卖房人明确提出如下申辩理由:

①户口已经迁出,未给买房人造成任何损失;

②本人或者亲属等相关人员的户口无处落户、无法迁出;

③除了本人或亲属以外的人员的户口由于无法联系等原因无法迁离的,科客观不能,本人并无恶意;

④合同誓约的违约金标准过低。

应当具体的是,上述申辩理由均无法沦为卖房人不承担违约责任的合法理由。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定:“约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以催促人民法院或者仲裁机构不予适当增加。”

卖房人可援引上述一百一十四条,持“未给买房人导致损失”、“合同约定的违约金标准过高”的申辩理由要求法院酌情增加违约金。

实践中,为了增加或者尽量避免原先户口对新的房屋所有权人的后遗症,户籍部门通常继续执行原有户口不影响所有权人新的落户的相关政策规定。

法院则不会综合合约对违约责任的约定、户口逾期迁离的原因、罪过程度等因素,根据公平原则,酌情确认卖房人应支付违约金的具体数额。

(2)合同对违约责任无誓约的情况。

如果合约对户口迁离誓约时限但没誓约违约责任,若户口迁离确给买房人导致损失,买房人可以控告要求卖房人赔偿损失,但买房人应当对其所不受适当损失分担举证责任,如未能提供充份证据证明损失,则诉讼有可能不存在较小风险。

三、风险防治

事后的救济手段应该了解,更重要的是我们应当如何预防此类风险的发生。

法官作出以下提示,建议买卖双方在签订合同前:

✍务必共同前往派出所查询房屋户口情况;

✍务必将户口迁移的情况载入合同,具体约定迁移的时间和违约责任;

✍如户口无法迁离仍要出售该房屋,买房人应慎重考虑户口带给的影响,并尽可能对相关事项展开充分的誓约。

供稿:南苑人民法庭 郑阳

原标题:《【社会主义核心价值观微课堂】浅谈二手房交易中户口迁出问题》

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主讲人:郑阳法学硕士,现任丰台法院南苑人民法庭员额法官,长期专门从事民事审判工作,荣立三等功一次,荣获丰台法院突出贡献奖。一、 买了房子却发现有别人的户口?落户是房屋非常最重要的功能。户口体现了住户的个人身份、亲属关系、法定地址等人口基本信息。理想的状态是我们买的房子上,整洁清新只有我们家人的户口。但由于北京人口多,户口迁落限制比较严苛,现实情况是户口和房屋权属并不是一一对应的,买房人出售房屋取得产权证后,可以所持相关证件办理户口落户。但房屋内的原有户口,户籍管理机关不会强制迁走,因此一房多户很少见。有些购房人买房找了中介,中介机构有经验,协助查找了房屋上户口登记情况,在合约里约定了迁出户口的义务及逾期迁离户口的违约责任。有些购房人是自行成交价的,不清楚买房还有之前房屋上户口问题必须关注,在落户时才发现问题,遇上这些情况,能否通过诉讼获得救济,如何主张?二、诉讼牵涉到的两个问题购房人起诉通常期望解决两个问题,第一是要求将他人户口迁出,第二是要求对方承担户口逾期迁出或者无法迁离给买房人造成损失的赔偿金责任。1、迁出户口,不可诉。房屋内的原有户口,户籍管理机关不会强迫迁出,只有户口登记人主动配合,才可将原先户口迁离。由于迁出户口不属于法院民事诉讼受案范围,故此如果户口注册人不因应,购房人不能起诉至法院,要求迁离户口,如果控告主张,这部分诉讼请求,法院也不会裁定未予受理或者裁定上诉起诉。目前在司法实践中,户口迁离问题除了户口注册人主动迁出,暂时没有效的解决问题途径。2、赔偿责任,可以诉因出卖人逾期迁离户口或者无法迁离户口给买房人导致损失,买房人可以起诉维护自己的合法权益。区分合约对违约责任若无誓约两种情况:(1)合同有约定签订二手房买卖合同时,有经验的中介公司会帮助买卖双方,在合同中对于迁出户口的时间、逾期迁出户口的违约金计算出来标准展开誓约。约定内容:包括对户口迁出义务及违约责任的约定。★迁离义务的约定:如某中介公司获取的二手房买卖合同模板中约定:出卖人应当在房屋所有权转移之日起……日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁离申请。★违约金的誓约通常有两种模式:一种是固定金额的违约金:“如因出卖人自身原因未如期将与本房屋涉及的户口迁离的,应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金。”一种是开放性的,随着违约时间缩短,违约责任加重的模式:“逾期超过15日未迁出的,自逾期超过15日起,出卖人应当按日向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”逾期迁出户口的违约情形通常有以下几种:①房屋内户口已经迁出、但晚于合同誓约;②房屋内不存在卖房人或其亲属的户口、尚未迁出;③房屋内存在其他与卖房人无关人员的户口、尚未迁出。无论上述何种情形,买房人均可以控告至法院,依据合同约定,向卖房人主张违约金。如果买房人有证据证明户口逾期未迁离给其造成了实际损失,可以向法院提交相关证据加以佐证。司法实践中,往往卖房人明确提出如下申辩理由:①户口已经迁出,未给买房人导致任何损失;②本人或者亲属等涉及人员的户口无处落户、无法迁出;③除了本人或亲属以外的人员的户口由于无法联系等原因无法迁出的,属客观无法,本人并无恶意;④合约约定的违约金标准过低。应当明确的是,上述申辩理由均无法成为卖房人不承担违约责任的合法理由。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定:“誓约的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以必要增加。”卖房人可援引上述一百一十四条,持“未给买房人造成损失”、“合约誓约的违约金标准过低”的申辩理由拒绝法院酌情增加违约金。实践中,为了增加或者尽量避免原先户口对新房屋所有权人的困扰,户籍部门通常继续执行原有户口不影响所有权人新落户的相关政策规定。法院则不会综合合约对违约责任的约定、户口逾期迁出的原因、过错程度等因素,根据公平原则,酌情确认卖房人应支付违约金的具体数额。(2)合同对违约责任无约定的情况。如果合同对户口迁离誓约时限但没有约定违约责任,若户口迁离确给买房人造成损失,买房人可以起诉拒绝卖房人赔偿损失,但买房人应该对其所受适当损失承担举证责任,如没能获取充分证据证明损失,则诉讼可能存在较大风险。三、风险防治事后的救济手段应该了解,更最重要的是我们应该如何预防此类风险的再次发生。法官作出以下提示,建议买卖双方在签订合同前:✍务必共同前往派出所查找房屋户口情况;✍务必将户口迁入的情况载入合同,明确约定迁入的时间和违约责任;✍如户口无法迁离仍要购买该房屋,买房人不应慎重考虑户口带给的影响,并尽可能对相关事项进行充份的誓约。供稿:南苑人民法庭 郑阳原标题:《【社会主义核心价值观微课堂】浅谈二手房交易中户口迁离问题》


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