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二手房交易流程及注意事项都有哪些

2020-06-03

二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、已完成初始注册和总注册的、再次上市展开交易。二手房是相对开发商手里的商品房而言的,是房地产产权交易二级市场的又称,还包括商品房、容许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。那么二手房交易的详细流程及注意事项呢?

二手房交易流程

第1步:买卖前的产权审核

担忧买到产权有瑕疵的房子,是买家们不敢展开自主交易的一大原因。但做足前期准备工作,这一问题也将不是问题。

首先,要仔细查看业主的房产证,留意房产证上有几个人的署名。如果有两个人,在签订后边的合同时就必须有两个人的名字;其次,看购房时的相关凭据,比如购房发票、契税发票等,作为辅助证据以初步证实房屋产权归属。

风险提示:此环节仅次于风险即是产权瑕疵问题,所以在交定金之前,必须去查档并获得确认答案。你看中的房屋有可能处于抵押状态,也有可能因为有债务纠纷而正处于查封状态,而一旦房屋产权有问题,交易即宣布无效。

第2步:递定金与签合同

看好房子,确定房屋产权后,交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节,交定金也是有窍门的。房子动辄上百万,以5%计算出来定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时,请多留个心眼。

如果你看中的房子还在按揭中,定金最差不要直接交到业主手中,而应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方,则可以签一个非常简单协议,誓约赎楼完之后给定金卖方,须要注明“转交监管第三方则视为卖家收讫,卖家以未接到定金为由拒绝接受履行合同的,视作违约”。如果没有可信赖的第三方,定金最好交由银行监管。具体做法是:买卖双方到银行去签一份监管协议即可,誓约在交易中心完成交件手续后,拨给到卖家账户上。

一般来说,在交定金的时候会签一份预约买卖合同,样板文本可以在深圳市国土房管局网站上iTunes。合同至少必须誓约物业地址、成交价金额、交楼时间、违约金和违约责任等,具体条款闻示范文本。

风险提醒】

1.当下楼价下跌,买家如想要避免卖家撕毁不卖,可交足额定金或誓约高额违约金,提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交价金额的20%;

2 .卖家有可能以定金在监管未获得手为由毁约买楼,所以购票买卖合同中应注明“交由第三方监管即视作卖方收讫”;

3 .为防止递楼前业主存在拖欠费用等现象,你必须签一份交房保证金协议,约定从定金中扣减1万元左右的保证金。在查验家具、电器完好,水电、物管等费用缴清,钥匙过渡完毕之后,再退还保证金。

二手房交易流程

第3步:赎楼

赎楼是一门大学问,不同赎楼方式费用有所不同、供楼时间有所不同、面对的风险也不同。一般来说,赎楼是业主方的责任。赎楼有两种操作者方式:其一,业主通过担保公司,向银行借款赎楼,产生的是0.8%的借贷费用,以及0 .4%的短期赎楼利息,等买家房产证出来之后,再到银行做到按揭;其二,买家通过担保公司向银行做到按揭,银行再将赎回楼款打给卖家,其中只必须产生担保费,但买家需要提早供楼。

“出于风险考虑到,买家最差采用前一种方式赎楼。通过后一种方式,可节省0.4%的短期赎楼利息,但如果交易中止、卖家悔约不卖或是房屋不存在产权问题,买家将陷于被动境地。”美联物业按揭部总监王青说道。

这里边还有一些小窍门:如果通过同行转按揭,上述费用少不了,但可以节省不少时间。另外,担保公司与银行有接入的关系,比如某个担保公司对应的银行有可能就只有工行、中行等等。如果不告诉如何自由选择担保公司,可到打算筹办按揭的银行咨询,否则先行自由选择担保公司有可能要空跑一趟。

风险提示:因赎楼产生的风险,为此环节中仅次于。买家拿现金赎楼或自己通过担保公司向银行贷款赎楼,都是不可取的方法。如果发生交易因意外原因中止、房屋被查禁等问题,买家会冒风险。记者采访的几位中介按揭部专家,均尊重“两笔款赎楼”,即业主自己通过担保公司向银行借款。

第4步:缴首期及资金监管

除了产权问题之外,自律交易需要担心的第二大问题就是资金监管。事实上,资金监管目前已成体系,买卖双方按照既成规定来做,风险较小。无论是通过何种方式交易,首期款必须放银行监管。

具体操作是:买卖双方到银行签一份资金监管协议,然后各自在银行进一个账户,誓约在买家过户完、拿到新出的房产证之后,首期款打给卖方。如果交易顺利完成,银行不会把款项打给卖方;如果中间经常出现问题交易终止,则把首期款再落空给买方。银行获取此项服务,一般会收取单笔500元左右的监管费,但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管,则可以省去这笔费用。

出于公平角度考虑到,银行不会拒绝买卖双方在签监管协议时就在借贷书上先签字,这样放款时买卖双方不需要亲自到银行,也能避免买家到时候不配合借贷给卖家带给困扰。

二手房交易流程

风险提示】

1.买家要确保首期款通过独立的第三方进行监管,避免资金风险。用首期款为卖家赎楼更是险上加险。

2.倘若放款书没有提前签署,卖家在买家过户完毕之后要及时劝说解冻首期款,防止“人走茶凉”。

第5步:签订买卖合同

在交定金环节,记者已经提早告知:自主交易可以先签定一个“书面协议”,这个协议与普通的中介的居间合同非常类似,只是缺少了中介那部分内容。其格式可以参考中介的居间合同,或者直接到深圳市国土房管局网站的“信息公开发表”栏目的房地产管理相关下载处,下载《深圳市二手房购票买卖及居间服务合同(2008版示范文本)》作为参考。

签订书面协议时,最主要要注目四个方面,是产权情况、房产总价、交易税费及日期,其中要留意的是书面协议里面要具体交易税费双方如何承担。日期也是非常最重要,像交定金、过户、交楼时间,确认日期才需要确保交易顺利进行,例如规定赎楼要在45天内做完,首期款在签完合约内7天做到银行监管等。

交付首期之后,就可签定国土房管局的月二手房买卖合同。深圳市房地产经纪行业协会(下全称房协)的涉及负责人告诉他记者,自律交易双方可以在任何能够上网的地方,可到房协的网站,注册并填写相关内容,经过共4个工作日的确权及办理时间后,就可以直接到房协(福田区景田东路36号润丰园小区一楼)去发给,完全免费。据该负责人讲解,目前房协已经中止了中介代打合同的资格,不过还是有中介通过公司端口先发二手房合同并缴纳一定费用。记者了解到,这个费用并不固定,一般是180元以上,多的更有三四百元。

风险提醒】

1.如果房产有共有权人,要让共有权人一同签字,防止后面出现共有权人不同意出售造成交易存在失败的有可能。

2.如果有租约的,应当让租客签订放弃优先购买权的证明,防止租客以侵害优先购买权为由造成交易失败。

3.如果房产有较为贵重的家私家电,最差在附表中对家具家电的情况加以详细描述,例如家具家电的品牌、新旧程度等,有必要的话还可以附上家具家电的照片,防止交房时出现货不对板的情况。

4.如果该房产附有户口,要在签订合同时列明户口迁离的日期及违约条件。

5.要具体违约责任,特别是在目前房价上涨的情况下,业主债权人的几率增大,明确违约责任才能保障自己的权益。

第6步:选银行和办按揭

如果不是一次性付款,买家还必须到银行做到按揭贷款。去银行做贷款申请必须买卖双方到场,要带上身份证原件、收益证明、买卖合同。申请贷款时必要寻找银行的客户经理,说要做房产按揭,他就不会帮忙处理。一般来说当天就能够确批复。但有时候也会经常出现贷款额度不能达到预期的情况,像评估价高的银行必须再评估,一般会缩短二三个工作日。不过在办理按揭前,买方需要自己心里有个数,如果房产楼龄较新,例如是在2000年以后入伙,因为评估价比较低,贷款一般可以债到八成。如果是在2000年以前的房子,那么贷款一般不能做到六七成。至于定金、首期款的银行监管,也可以在申请人按揭时同时办理,怕来回跑腿。

二手房交易流程

至于银行的选择,中介人员推荐说四大国有银行的贷款额度会较宽松,而且办事效率不会高一些。至于利率否能下浮,每家银行执行的政策基本一致,所以并不需要更多考虑。

风险提醒】

1 .如果贷款额度达将近预期,买家必须做好支付更多首期款的打算,否则交易不成将导致违约。

2 .目前二套房贷有收紧趋势,有可能出现贷款批不下来的情况,那么为防治该情况发生后双方再次发生纠纷,可以在合约中誓约解决方法,例如是解除合同还是赔偿违约金等。

第7步:过户及交税

去过户时,需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。买卖双方必须带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。一般递件后,获得回执业主就可以让银行放之前监管的定金。

至于办证时间,关内是5个工作日出有证,关外宝安也是5个工作日,龙岗则是20-30个工作日(2000年以前的旧证是30个工作日,2000年以后的新证是20个工作日)。交税时,如果合约誓约是各缴税费,那么两人必须同时到场;如果是业主实收,就只需要买家到场。至于拿新的证,一次性缴付就可以必要拿新的房产证;如果是按揭贷款拿的就是房产证复印件,银行也不会自动去国土房管局办理抵押申请,在5个工作日后敲尾款给业主。

风险提醒】

1.房地产的风险责任,产权移往前由出让人分担,产权移往后由受让人承担。也就是说过户后房屋出现伤害等风险,是由买方承担的,所以买方需要在过户前仔细确认房子是否有质量问题。

2 .目前房价上涨,有业主会以虚假债务为由让法院查封房产,让过户期间的房产交易中止,买方可以在合约中增加一条条款,约定如果在过户中因业主原因房产遭到查封,那么视作业主债权人,必须分担违约责任。

二手房交易流程

第8步:先前事项

交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等过渡,如果房产内部还有家具家电,还要核实确切是否有被更换或搬出,最终业主才交钥匙,月已完成交易。而上述的水电等交接,就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门去办理,双方应准备好房产证复印件、身份证等,部分区域像罗湖区,办理水电交接的时候也许要提供抵押合同,交易双方最差在去之前打电话展开咨询,以免来回跑动。最主要的是之前有签定《交房保证金协议》,如果房子内部家具家电原始,就交回给业主保证金。如果家具家电显然有缺陷,那么经过双方协商后可以在保证金里面进行抵扣。

风险提醒】

1.如果交房时家具家电出现损坏甚至被搬走,而交房保证金无法弥补时,买方通常很难寻找卖家去索赔。所以最差在当初誓约交房保证金时,尽量把保证金的数额做到大。

2.户口问题也是交房时更容易忽视的地方,所以在交房前,最差在房屋所在地的公安局查询业主的户口是否已经迁出。


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