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二手房交易逾期过户怎么办,逾期过户的法律责任是怎样的?

2020-05-23

二手房是相对开发商手里的商品房而言的,是房地产产权交易二级市场的俗称,还包括商品房、容许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。那么,二手房交易逾期过户怎么办,逾期过户的法律责任是怎样的?

网友咨询:二手房逾期办理过户怎么办,二手房逾期缴付如何处置?

北京友恒律师事务所石玉成律师答案:

二手房房东在合约约定的交房时间还未交房,除了有一些不顾一切的理由,比如购房者未按时缴付,否则要对购房者承担违约责任。这时,购房者可以要求交付给房屋并赔偿损失,损失可以参考同类房屋的租金计算出来。

二手房屋买卖合同合法有效,未办理物权注册的,不影响合同效力。买方催促卖方履行合同,并帮助办理房屋注册过户手续的,予以反对。

【法律依据】

《合同法》第一百零七条,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

石玉成律师解析:

1、房屋买卖格式合约尾部通常有“双方约定的补充条款”,对合同条款及附件内容的手写修改或补足,其效力不应优先于《合同》的其他约定。合约空白栏尤其有关逾期缴付、逾期交房违约金比例的填满应予具体,空白即视作相关违约责任的不予约定,且存在对方当事人事后补充不利于己的条款之风险。

2、在对方债权人而违约责任未约定或约定不明的情况下,如一味坚持自己拒绝对方承担违约责任,而拒绝继续履行,可能造成被上诉诉讼请求的后果。

3、“撕毁”与“债权人”在合同誓约中应有具体界定,适当的责任后果否统一有必要加以澄清,否则,在一方“债权人”,有很难确认为根本债权人的程度,事后在诉讼中又同意继续履行情况下,很难确认其为“毁约”,适当的“撕毁”条款便难以限于。

4、即便是合同有具体誓约“先交全款再筹办过户”,如过户手续的办理,系因双方递件手续在先,税款交纳在后,因卖方拒绝接受因应交件,亦不会被认为债权人,由此造成合同解除的,应分担违约责任。

5、过户手续迟延办理通常会沦为卖方的主要责任,在卖方无证据证明已尽通知义务情况下,买方未遵守催告或协助义务通常会确认构成债权人。未及时办理过户,嗣后因政策原因造成过户申请办理沦为难题,并无法当然成为卖方主张合约违宪的理由。

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还不应约定确切,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决问题、签订日期等等问题均不应全面考虑。


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