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【法官说法】抵押权未涤除的二手房交易风险防范

2020-05-22

原标题:【法官众说纷纭】抵押权未涤除的二手房交易风险防范

近日,常德市鼎城区人民法院受理了一起房屋买卖合同纠纷的案件,原告朱某某与被告丁某于2016年11月签定一份房地产买卖合同,约定丁某订于签订本合同之日起二年内偿还第三方的全部抵押贷款,知会中止抵押登记手续,再办理过户涉及申请。合同签定后,原告按照合同约定支付了380000元购房首付款,被告丁某交付给了房屋,誓约剩余尾款100000元待过户时缴纳。现合约约定的过户期限已届满,丁某尚欠第三方抵押贷款310000余元,导致不能按期给原告办理过户手续,故原告诉他至法院拒绝被告履行过户义务并缴纳违约金。

鼎城法院院经审理指出,在原、被告双方签定房屋买卖合同时,案牵涉房屋就已经不存在抵押的事实,并办理了抵押登记手续,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》涉及规定,抵押权已经合法正式成立,受到法律维护,如抵押权未歼灭,将造成房屋买卖合同在法律和事实上的遵守无法,朱某某催促将房屋过户至自己名下的诉讼请求将无法得到法院的支持。只有在抵押合同违宪或代丁某清偿银行贷款、涤除抵押权的情况下才能办理房屋过户手续,朱某某代为清偿之后可以向丁某追偿。黄某某也可以自由选择拒绝解除房屋买卖合约,催促丁某归还房款、分担赔偿损失等违约责任。

笔者指出,二手房交易风险较一手房风险低,交易前到房产所在地的房地产交易中心查询房屋权利人信息、抵押信息十分重要,对于不存在抵押注册的二手房交易,不应提前征得抵押权人的同意并就如何涤除抵押权的事项进行具体具体誓约。如抵押给个人或被法院查禁,鉴于卖方资信可能较差,外面可能不止一笔欠款,建议让卖方自行筹集资金,中止查禁和抵押;如抵押给银行按揭,卖方有可能需要用买方交付给的订金和首付款去银行贷款再涤除抵押权,简陋买方可以陪同卖方去银行还清贷款,保证购房款的最终去向,同时也建议不要把过户时间约定过长。(作者系由常德市鼎城区人民法院 张灿红 )http://www.sohu.com/a/360621825_100047038?scm=1002.2715008b.0.0-0返回搜狐,查看更多

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