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买二手房,怎么才能不花冤枉钱?请参照以下三点,建议收藏

2021-01-11

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北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做到所谓的专家,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

注目章哥说买房微信公众号,加入科学知识星球发问,有问必答、绝不为难。全程一对一指导购房相关事宜。

发问1:

章哥,直说新手在出售二手房时,有哪些最基本的原则啊?

问1:

1、  首先就是必须出售几乎合法合规的住宅。

千万不要贪便宜,也不要有捡漏儿的心理。这个世界很现实,没便宜会专门给你留着,这要有这种运气早就买彩票中奖了,还靠买房投资干吗?

比如小产权,千万不能购买,安乐乡的概率几乎为零。不要想买下来等政策,政策一定是要对大多数人不利的,绝不会为了照顾小产权房业主而单独改动《土地法》。

还有住宅公寓,同样是有瑕疵的产品,相当于畸形儿,不有可能健康成长。很多人觉得总价低租售比合理,而且抱着政策会放松的幻想去投资了。但是,公寓在整个房产市场中的占比非常小,这种靶子不可能被放开,毕竟在法律上找将近依据。

2、  其次,必须出售没有产权问题的房子。

还是不要贪便宜,去购买什么回迁房、内部房,以及申请不仅有的房子。

回迁房显然低廉,但如果不是非常熟知的亲戚朋友转让的话,麻烦一大堆。房价跌了就让说道,一般都能正常的改名过户。但上涨了呢,很多人都坐地起价或者反悔了,反正都弄得买房人很无奈,折腾多年都没结果。

内部房也是,虽然可以过户,但很多都必须经过原产权方的同意。而很多单位,尤其是院校、医院和各部门的原宿舍楼,是不不愿让外人住进的。所以这申请经常一拖好几年,到最后都没有结果,拿不到产权证书。

再有就是夫妻共计、朋友合资和公司产权的房子,表面上似乎没问题,但背后谁也不知道有什么纠纷,或者有什么债务。不少买房人图低廉,结果最后钱花了,房子却得不到,资金被完全的不了了之了,也就没有了收益。

3、  卖二手房下要求前,一定要搞清楚房源的真实情况,也就是原业主为什么卖房?

比如说,有的买房人事先没调查,住进来才找到,邻居是精神病人,每天都不定时的发疯,严重影响了居住于生活。原业主是受不了了才卖的房。可这又不能算是“故意掩饰重大瑕疵”,因为这病人发作与这套房没有必然联系,搞到法院也退没法房。不能自认倒霉。

还有,房屋质量问题。这种事我遇上过好几次,都是买房人没向物业和一家人了解情况。寄居进来才找到,因为承重墙被拆除,已经被一家人检举了,原业主是斥改建成本太大才干脆把房卖了。这种情况属于故意掩饰瑕疵,上法院打官司一般也能输掉,但这时间和精力成本可就仅有白耽搁了。实在不划算。

所以,建议在签下前,最差去物业和一家人那里打听一下,这房子的背后到底是不是隐情。这种事并不难,只不过艰辛一点罢了。但这点辛苦,有可能让买房人免去很多的麻烦和损失。

总结:新手买房,缺少的最主要的不是资金,而是经验。所以,必须特小心,多参考,才能防止花上冤枉钱。

发问2:

您好,我们的情况是京户,现在名下北京无房,和父母同寄居。2000年的拆迁经适房,已转商,目前价值约400万。夫妻两个孩子,现在实在住不下了,准备买房或者换一套大的。2015年在河北买了一套小两居,全款60万,目前价值约80万。

感觉觉得没什么期望再上涨了,准备变卖。夫妻年收入约30万,存款100万。现在看上了南四环外新发地银地家园的一套顶层复式,房本138㎡,实际170平左右。报价630万。我们算了算还是没有算清,到底怎么做最合适。麻烦请求拜托出个主意,谢谢。

问2:

1、  你们夫妻是首房首贷,因此首付款拒绝相对较少。

2、  以目标房源630万计,需要首付40%,250万左右,贷款380万,以25年计息,月供2万左右。

3、  你们现有100万,建议再把河北的小两居于变卖,能有180万。但首付仍有70万缺口。

4、  如果卖到复式后与父母同寄居,可以把哪套转商经适房租出去,以400万总价计算出来,预计租金6000左右,能帮助增加一些月供压力。

5、  建议,向亲友借款以凑足首付。如果觉得借不到,可以将现住的房子抵押一些。以70万计算出来,20年期,月供约将近5000。总计月供2.5-0.6=1.9万元。你们夫妻月收入2.5万,这么看压力还是不小的。

6、  另外,银地家园里有小学是丰台五小的分校,教学质量应当还是可以的。

发问3:

章哥,我刚刚取得北京买房资格,是首房首贷。准备了资金200万,目标是不多达普房标准的老公房。但实在合适的是房龄在40年左右的,价格低于,但又害怕贷款年限受到影响,请问是不是?另外,直说这种老公房未来的前景会怎样?是征地还是改造?另外,如果将来再次出手时,是否不会有什么障碍?

问3:

1、  看出你对买房已经狠下了一些工夫,考虑到的很全面了。

2、  你的目标是468万之内的老公房,首付160万左右,其余贷款,月可供25年,每月1.7万左右。

3、  你之所以实在40年房龄的老公房的价格最合理,就是因为房龄太老影响贷款。各家银行对此都有规定,很多是房龄+贷款年限不得超过40年,也有50年的,最多不能到60年。这个标准各家银行都不相同,而且经常变动。所以,就因为楼龄太宽,造成很多人只好选择低年限,如果是二套资格出售,就更没什么意思了。买家相对减少,使得价格也相对合理了。

4、  如果你决定购买,可以咨询一下中介,他们确切目前各家银行的规定。

5、  老公房在近年(5-10年)内,认同还是以加固改建居多,除非是实在无法居住的危楼,否则会有什么大的变化。尤其是近年国务院又制订了政策,增加棚户区拆迁,强化老旧小区的改建。因为,就不要抱有拆迁的打算了。但是,如果真的遇上了改建,那对老小区来说也是利好,能减少部分价值。

6、  未来你如果转卖时,遇到的认同也是现在的问题,就是价格相对低,上海证券交易所交易周期相对长。其他的没什么障碍。


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