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二手房交易存在风险?买二手房,你需要注意哪些问题?

2020-05-30

很多购房者认为二手房风险低,与新房比起更有保障,其实不然。新房出现问题还能去找开发商投诉,二手房想维权可就没那么容易了。因为产权问题,中介问题,户口问题,二手房市场经常被爆出各种买房纠纷。二手房交易流程简单、交易周期长、标的额大、牵涉面广,必须的专业知识很多,个人很难把触风险,找寻专业的中介公司和经纪人是最差的自由选择。在二手房交易中,许多购房者往往只考虑到房产价值的强弱,而忽略了交易中有可能经常出现的问题,对于如何签订房地产买卖合同所知更少。事实上,二手房买卖合同在签订前和签定时更必须特别注意。

网友咨询:

二手房买了以后,几年可以再次交易?

姚慧欣律师解答:

没相关规定说道几年可以交易,只是说剩反感五年。剩五年就没营业税,再说了,也是买家出有的。

二手房买了以后,随时可以再次交易,只是反感2年税费较高。

测绘费1.36元/平方,买方。

评估费0.5%(评估额,允许浮动),买方。

契税评估额初次90平内1%、90平~144平内1.5%,超过144平或非首次3%,买方交纳。

所得税按全额的1%,由卖方分担,满2年唯一住房免除。

交易费6/平方,双方。

工本费80元,买方(工本印花税5元)买方。

营业税5.6%卖方交纳,普通住房满2年可减免。

姚慧欣律师补充:

1、卖方身份

务必要核实卖方身份,确切卖房是不是真正的房屋产权人,可以要求卖家提供合法的证件,还包括房屋所有证书、身份证件、土地证及购房发票、契税发票等。

如果卖方是无民事行为能力人或容许民事行为能力人,即使房产证上只有他/她一个人的名字,买方与其签定的购房合同,也归属于无效合约。

2、房屋权属

房屋所有权证有可能作假,所以一定要到房管局查册比对真实性。并核实房屋权属有没有争议、若无抵押等。另外,还要留意否存在依法被查禁或转让,或以其他形式容许房屋所有权转让的情况,防止付款后房屋无法交付。建议购房者提早做好房屋产权调查。

4、房屋是否违章或待迁至

用于交易的房屋是否为违章建筑或已被例入征地范围。司法机关已挽救、查禁的房屋是不能买的。

物权法、担保法都规定,抵押人处置抵押房屋,应获抵押权人同意,否则不得转让。买房的时候,要事先去到涉及部门查询确切,并要注意签下时的风险掌控,在合同中誓约好,如若存在被挽救、查封、抵押的情况,经纪公司应该分担先行支付的责任。

6、房屋否为合同房

合约房,简单的说,就是仅有购房合约,但两证不齐全的房子。

没房产证的房子,是无法办理过户的。有些合同房是可以获得房产证的,只是暂时未取得;而有些则是因为开发商“五证”不仅有而无法顺利办理。买房的时候,一定要留意问是否获得了房产证,这样才能明确房屋的土地性质、理解房屋有哪些共有人,避免不必要的纠纷。

姚律师结语:二手房交易从看房到交易过户,牵涉到多个环节,有时候稍疏忽大意就有可能陷于购房纠纷,甚至财屋两失,因此来不得半点疏失。采访中律师也是警告,买卖双方在签订合同时,一定要白纸黑字都得写明白了,在合约中明确哪些行为构成债权人,如何分担违约责任及承担责任的方式,一旦出现纠纷,便于分清是哪方责任并能有效地为自己维权。


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