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办理二手房交易的手续,二手房交易应注意的事项-二手房-房产律师-法邦网

2020-05-22

办理二手房交易的手续,二手房交易不应注意的事项

一、办理二手房交易的申请

1、与房介公司签订委托书

在寻找房源的时候,可以委托一间信任度高,可靠性好的中介公司,这可确保代理公司和顾客双方的利益,也可节省在去找房过程中浪费的时间。

2、档案查册

这是买卖双方有了明确的购买意向及目标价格之后,代理公司不会先展开查册,这几乎是对客户负责,包括求证该出售的房子物业产权是否清晰,是否可以正常上市交易,有否被法院查封被抵押等背景资料。该环节是非常关键的,买家不应向代理公司问清楚该产权的查证具体情况,最差有一定的依据证明。

3、投临时合约

经过求证之后,由买卖双方及代理公司共同签署《临时交易合约》,这时,业主一般拒绝买家缴纳楼价的5~10%作为临订,或者由代理公司交由预收买家的订金,并于投《临时交易合约》之日将订金如数转交业主。

买卖双方签订《临时交易合约》之后,代理公司便可拿着业主的房产证复印件到房管局测绘所晒图,这主要用作为买家制作新的房产证。(约需要3个工作日)

4、到银行办理按揭贷款

如果是要求办理银行按揭贷款的,则买家需准备好身份证、户口本、婚姻状况证明、收益证明/税单、公积金卡等资料到选定的银行办理银行按揭手续。而如果原业主是按揭贷款的,则买家必须到同一家银行办理转按揭手续。(约须要5~10个工作日)

5、购票房屋过户时间

银行按揭办成之后,交易双方备齐所需缴交的资料到收件窗口申请注册,必须的材料:房地产买卖登记申请表(各打印四份);房地产买卖合同(一式两份);房地产证(如两人以上共有,需提交共有证)(各复印四份);测绘分户图(按申请户数计算,该案例中必须两份);买卖双方身份证明(各打印一份)。

收件后展开收件预审后立案法院,购票过户时间,并核发《房地产申请人登记回执》。房管局对该物业进行估价工作。此时,房管局要求买家在当天交付给不少于楼价的20%给予业主。(从收件窗口立案法院,领取《房地产申请注册回执》之日计算出来10个工作日后可以出税单)

6、结清税款和楼款

按购票的纳税时间,到缴款通知发放窗口领取缴款单,缴纳有关的税费并过户。过户当天买家需交齐所剩的楼款给业主,如果是办理银行按揭的,则楼款余额不会由按揭银行直接划拨到买家的现钞中,即银行借贷给原业主。

7、领取房地产证

交纳税费之日起3个工作日后,可到发件窗口领取房地产证。(领证须知:权利人应持本人身份证件原件和已经纳税费收据原件以及《房地产申请人注册回执》原件到发件窗口领证)。

二、二手房交易应留意的事项

1、房屋申请否齐全

房产证是证明房主对房屋拥有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主有可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理获得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

2、房屋产权是否清晰

有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共计的、还有夫妻共计的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共计财产,买受人与其签定的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是违宪的。

3、交易房屋是否在租

有些二手房在转让时,存在物上开销,即还被别人出租。如果买受人只看房产证,只侧重过户申请,而不留意否不存在租赁时,买受人极有可能获得一个不能及时住进的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“交易忍租赁”,也就是说房屋买卖合约不能对抗在先成立的出租合同。

4、土地情况是否明晰

二手房中买受人应留意土地的用于性质,看是划拨还是出让,拨给的土地一般是使用权用于。

5、市政规划否影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面对拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响通风、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在出售时应全面理解详细情况。

6、福利房屋否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定容许,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人出售时要避免买卖合同与国家法律冲突。

7、单位房屋否侵权行为

一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为拨给,转让时应交纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位拥有部分产权,职工在出让时,单位拥有优先购买权。

8、物管费用否欠薪

有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期欠薪,且已负债累累数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部分担。

9、中介公司否违规

有些中介公司违规获取中介服务,如在二手房贷款时,为买受人获取零首付的服务,即买受人所缴纳的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了低廉,岂不知如果被银行找到,所有的责任有可能自己都要承担。

10、合同誓约否明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还不应约定确切,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决问题、签定日期等等问题均应全面考虑到。


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