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老赵亲身经历2018沈阳二手房交易流程

2020-05-21

2017年的10月,老赵决定再买一套带上学区三居室,一是为了改善下居住于条件,二是为了3年后孩子上学。这次购买二手房的经历让老赵感觉二手房的购买也是一个繁复的过程,所以将自己的交易流程整理出来,希望对大家能有所协助。

第一步,选定房源,确认房主身份

买房的首先认同是看房选房了,每个人的市场需求不同,老赵也写出过很多涉及的内容,这里老赵就不啰嗦了。指定了要出售的房源之后,一定要确认房主的身份,是否是真正的房主,并且否有共计产权人,否都已经同意出售该套房产了。虽然购房合同我们可以写的很完善,如果出现问题回头司法程序可以确保我们的利益,但能避免风险还是好的,毕竟输掉了官司而无法继续执行的案例也是有很多的。

第二步,签订购房合同,支付定金

由于出售的是二手房,所以在签订合同的时候要将房屋目前的状态,随房赠送的物品(比如家具电器等)要写出清楚,对于缴付方式、交房日期等要誓约明确。一般中介都有格式合同,直接和房主交易的,可以选择到房产局下载官方的格式合约然后加到相关条文。需要特别注意的是,如果房贷筹办不下来的情况下如何处理,尤其是定金的处理。

第三步,到银行与申请房贷

现在购买二手房一般都是在交首付之前先提交房贷资料申请人房贷,防止交了首付之后贷款下不来的情况。这个时候要带齐资料,个人的婚姻证明、收入证明、银行流水都要带齐。提醒大家留意的是,现在很多人习惯在发工资后就将工资并转到余额宝等财经工具中,部分银行的时候可能以“刷流水”等缘由拒绝贷款申请人,所以最差能第二天在并转。

第四步,办理房屋提早还贷

如果所出售的二手房尚有贷款没还清,必须办理提早还贷。大部分的房东必须购房者提前缴纳首付来办理还贷。这个时候最差是用于银行转账的方式,最差在柜台展开,以打印账户凭证。在ATM机或是在银行刷购房者的卡办理提早还贷都是有交易记录的,但考虑到一旦出现纠纷的取证难度,老赵实在还是在柜台上打印凭证好一些。

第五步,房屋解压

在提前还贷办理完成后,可以获得银行的他项权证(或其他同类证明)。明确时限有所不同银行不同,商业银行等一般是2坦诚15个工作日慢的可能必须1个月,公积金一般当天就可以。获得他项权证之后就可以到房产局解除房屋抵押状态。

第六步,缴首付、交易过户

房屋抵押状态中止之后就可以办理交易过户了,这个时候需要将购房的首付款补足(如果首付高于提前还贷额)。警告大家注意的是,沈阳房产局资金托管的最低金额是1万,一般拔5000左右的房屋水电交接押金,这些都是包含到首付中的。例如:首付15万,提前偿还已经给副了10万了,剩下的5万首付中,交1万的资金托管地,拔5000的水电押金,只剩的3.5万再支付给房东。当然也可以自由选择全部做资金托管地,这点可双方协商。

办理过户的时候需要交纳契税等手续费,办理完成后取得的房产局的回执中就已列明房产证的取得时间了。

第七步,取房产证、他项权证,银行放款

按照回执中标明的时间到房产局获得房证、他项权证等证明手续。他项权证由银行持有人,银行在取得后不会决定借贷。

第八步,房屋过渡承销水、电、煤气、暖气、物业等费用

查找确认水、电、煤气、暖气、物业等费用无陈欠,房屋交易完成。

老赵买房的流程还是比较具体的,交易的过程比较顺利,就是银行借贷比较慢。2017年10月递交的房贷申请,10月底具体可以批贷,由于房主是外地,每次要休假过来,直到12月下旬老赵才获得房产证,但到2018年1月底银行才房款。好在房屋交接这一步是可以提早到付首付之后就完成了。如果出售的二手房是没贷款的,或者购房者全款购房,上面的步骤也是可以转变的。


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