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地产业动态跟踪报告:新开工延续回落,投资销售呈现韧性

2019-10-21

单月投资涌现韧性,中期趋势向下。2019年1-8月天下房地产投资同比增加,增速较1-7月回落0.1个百分点;个中8月单月投资同比增添,较7月上升2个百分点。分区域来看,1-8月西部、中部、东部、东北部地域投资增速16%、9.8%、8.8%、,分辨较1-7月扩大0.9个、0.3个和下降0.4个、1.3个百分点。我们以为单月投资增速反弹首要因:1)2018年同期基数相对较低;2)交房压力下施工强度略有晋升。今后看,跟着融资端收紧逐步传导至拿地及开工端,地产投资增速仍将连续下行趋向。

推盘放量致销售增速连气儿好于预期。1-8月天下商品房发卖面积同比下降,发卖额同比增长,较1-7月辨别上升0.7个和0.5个百分点。8月单月销售面积同比增进,连续两月正增添;销售额同比增加,增速较7月上升0.3个百分点。分区域来看,1-8月西部、中部、东部、东北部地域销售面积增速辨别较1-7月上升1个、0.6个、0.6个、1.2个百分点,体现普遍向好。我们以为销售一连好于预期首要:1)房企加速推盘节奏提前布局金九银十;2)各城市楼市周期步骤不一,部分地域楼市依旧较好。展望后市,思量房企后续货量优裕、积极推盘抢收需求以及2018H2较低基数,预计楼市降温过程中销售增速仍将涌现反复、韧性。

新开工增速如期回落,后续仍将承压。1-8月新开工同比增添8.9%,较1-7月降落0.6个百分点;其中8月单月同比增添,较7月降落1.7个百分点。我们以为后续新开工仍将承压:1)2018H2以来房企拿地持续收缩,2019年1-8月地盘购置面积增速较2018年下降39.8个百分点至-,拿地强度下降制约可供开工土储;2)楼市降温趋向不改叠加资金面收紧,将逐步影响房企开工积极性;3)2018年下半年基数逐步攀升。

土地市场趋于安稳,单月完工增速年内首次转正。1-8月全国地盘采办面积同比下降,地盘成交价款同比下降,降幅较1-7月收窄3.8个和5.6个百分点。跟着资金面收紧,加速销售回笼、放缓拿地成为大都多半房企应对之策,预计后续房企拿地将更加谨慎。1-8月商品房完工面积同比降落,降幅较1-7月收窄1.3个百分点;8月单月完工面积同比增加,年内首次回正。考虑2017、2018年竣工已连续两年负增长,且2015-2018年期房发卖明显回升,交房刚性下预计后续竣工降幅或将继续收窄。资金面收紧情形下,不断根个别房企因资金压力放缓施工措施,进而影响竣工增速回升节拍。

到位资金增速收窄,按揭利率慢慢回升。1-8月房企整体到位资金11.4万亿,同比增加,增速较1-7月降落0.4个百分点;个中定金及预收款增速环比降1.3个百分点至8.3%,小我按揭贷款增速环比升0.5个百分点至,国内贷款增速提拔0.3个百分点至9.8%。从银保监23号文严控资金违规流入楼市,到房地产信任受控、境外发债仅限借新还旧、银行专项查抄等,行业融资端一连收紧,8月天下首套房贷利率回升至,估计后续行业融资端仍将延续从紧趋向。

投资发起:市场利率下行、行业资金环境整体收紧背景下,主流房企低估值、高股息率、业绩增添决议优势慢慢显现,仍具备设置价格。个股首要存眷:1)资金状态佳、业绩定夺性强、融资占优的低估值龙头及高股息率个股,如万科、保利、金地、招商等;2)结构焦点城市群及附近、发卖及业绩维持高增的二线龙头如中南、阳光城等。

危害提示:1)当前楼市整体有所降温,而三四线受制于供应饶富、需求萎缩,加上此前未有明显调整,估计后续量价均将面对较大压力,将来或存在三四线楼市超预期调整导致销售承压,进而带来房企大规模减值及中斗室企资金链断裂危害;2)受楼市火爆影响2016年起地价连气儿上升,尔后续各城市限价政策连气儿出台,板块未来面临毛利率下滑危害;3)近期行业资金面持续收紧,而多地亦相继政策微调以低落市场热度,后续楼市回归平稳经由中若超预期降温,部门偿债压力较大房企或面对资金链风险。

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