咨询热线

15094929042

10年涨幅最大,福州东二环楼市性价比怎样?这份购房须知请收好

2021-07-22

12月16日,第八次福州土拍,东二环将有两幅宅地出让。12月17日,宜家将开业。

这是最近楼市的两条重磅信息。

东二环是福州楼市近10年最性刺激的板块,最早这里是工业区、建材厂,2010年翻开发序幕。

泰禾广场竣工后,东二环逆天改命,在福州楼市是不赢鼓楼的楼市富二代。

2017年4月土拍电影,鹤林地块甚至因为竞拍激烈触发“熔断”,是福州土拍电影史上首现中止出让。

统计数据表明,近10年福州东二环楼市涨幅甚至不赢深圳南山区。

摩天轮、省儿童医院、横屿山公园、地铁4号线等配套逐步完善,利好信息不断。

2020年,东二环板块开始经常出现变化,有特点,价位高的项目逐步入市。

具备性价比的东二环,正在改变福州楼市的格局。

01转折点:2019年

2010年之后的福州东二环楼市经历了几个阶段。

第一阶段:2014年-2015年。东二环与福州五区均价相差不大。

2015年到2017年,是第二阶段——2015年12月30日,泰禾广场开业。3天营业额斩8000万,这3年围绕泰禾广场,东二环的房价起飞。

东二环泰禾广场

第三阶段是2018年至今,东二环楼市因为市场环境变化,项目严控,转入横盘调整阶段。

其中的重要节点之一就是2018年——福州楼市的安商房模式出炉。

从2017年至2019年福州六区+闽侯转让的地块中有96幅地块要求配建安商房,占总转让商住用地数量的47%!

2019年福州安置型商品房地块共计出让了58块,占到总出让商住用地数量的56%!

2018年,因为福商房地块大量供应,福州土拍电影多次经常出现流拍。全年的土地的溢价率只有9.57%。

因为从土拍下项目入市有一个时间差,所以2019年上半年东二环只有金府大院、鼓山院子、香开连天、凤峦郡等少数项目。

2019年,诸多房企在摸明白安商房的运营逻辑后,纷纷介入。

安商房地块当年总共出让了58块,其中晋安占22块。东二环出让地块为8块,除了阳光城和龙湖,其余都是安商房地块。

02如何解读东二环的性价比

过去的东二环,是保利香槟国际、融侨悦城、融信后海以及东二环泰禾广场金尊府这样的项目。

如今东二环,因为多个福商房项目入市,有人会对板块信心严重不足。

其实从长期主义角度,诸多安商房项目,有可能短期内对价格不会有影响,但从长期看是一个利好信息。

首先就是带来人口。

高房价区域的产生有两种逻辑:一种是高端人才先来,催生购房需求,形成豪宅区。类似于鼓楼区以及未来的滨海新城可能都是按这个方式在回头。

另一种是高标准城市规划先行:公共资源先到位,吸引品牌房企进驻打造出相应商业与住宅配套,再更有更多的人来买房,进而构成高价社区。

从东二环发展历史来看,是第二种情况。

第二种模式,有个关键前提——那就是吸引更多的人买房。

如果东二环长期维持项目少、价格高、设施不全面不平衡的情况,就会挡住大量的购房者。

甚至不会慢慢失去板块优势,类似泰禾迷失之后的三江口清富片区。

第二,就是让购房者回来拆迁户,获得溢价。

旋即之前,房道大叔聊房群里,一位群友自由选择了晋安的一个福商房项目。他认为福州的安商房模式是一个阶段福利,回来拆迁户,就能取得地段的溢价,追求极致的性价比。

如今的东二环,并没因为安商房项目入市,影响了人气和配套。

地铁4号线、龙湖摩天轮、省儿童医院、福州十一中新校区高中部等设施都在逐步实施。

晋安区摩天轮示意图

各住宅项目地块都比较方正,交通流畅。

牛岗山公园、鹤林生态公园,晋安湖公园、以及金鸡山公园,是商业发展与生态并行的优质板块。

东二环的性价比正在反映。优质的地段配套还在加强,而对比2018年左右项目少,单价低的情况,如今的东二环的产品系列明显激增——

投资需求或者暂时没有房票:可选择临近摩天轮和晋安湖的龙湖·天曜,均价2万出头。

性价比角度:棠悦山南均价在3.1-3.3万㎡。位置位于二环内与塔头路交界,距离东泰禾广场150米,金鸡山公园800米。123㎡,7.3米大横厅,非常合乎提高的需求。

产品力角度:蓝光星珀1期,89平户型,三开间朝南,南北双阳台。双卫生间为全明设计,还南北通透。

10楼东端头,总价250万出头。

玖榕台项目,地段方位不错,预计价格在3万出头。75㎡性价比不错,90㎡三房,两个卧室朝南,是南北双阳台。

当然最后从纯改善角度,不考虑性价比,那也可以选建发养云或者选择榕发观湖郡。如果不喜欢中式风格,可以再看看东区的桂语映月。

东二环很多所谓的拆迁户其实是当年的国企工人,几十年前是妥妥的高素质人才。

比起一些“神盘”在12345等平台上已经出现了拆迁户不不愿交纳物业费的情况,东二环因为诸多大牌开发商的介入,大概率能保证正常没收物业费。

03东二环的性价比不会影响谁?

过去,东二环的楼市信心首先反应在土拍上,溢价明显。今年的东二环土拍,很多人会看不懂。

既有建发夺下2020-33宗地,均价26003元/㎡的高光时刻;也有不久前2020-48宗地,由福州市建发拿下,但楼面价只有20616元/㎡。

几天后的土拍,东二环还有两块土地入市。一块是福商房宅地,一块是显商房宅地。

2020-70号,位于福州十一中新校区高中部东侧。2020-66号位于横屿枢纽站东侧。

这次土拍会走进怎样的趋势,将反应出有市场对东二环的理解。

东二环的性价比,会让晋安区板块内部竞争加剧——五四北楼市面临更大的挑战。

过去的东二环和五四北,都主打接续鼓楼区外溢的概念。

但有所不同的是东二环项目贵。五四北面向刚需,两个板块长期相安无事。

但当东二环的项目有了性价比之后,250万左右的刚需预算,是中选五四北还是东二环?还真不好说。

所以五四北的一些项目得多看看办法,去市场上吆喝吆喝。

当然五四北也会一味被吊打。对有产品力,有品质的项目来说,也有机会逆袭东二环。

比如说柳岸晓风。因为新店外环通车的时间和交付时间基本一致。一旦项目交付给,开车到东二环泰禾也就10几分钟。

而从更大范围内看,东二环的性价比项目激增,也减少了晋安板块的竞争力。

在福州楼市,晋安与仓山一直被认为是后起之秀。2019年,两个区的供应面积和去化面积都差不多。

而以东二环为代表的商业设施,则是晋安区楼市性价比的另一个闪光点。

因为今年福州五区土拍电影,商业配建的重要性正在减少。

2019年福州五区的57幅地块。只有13幅需要配建商业。

今年上半年土拍电影,福州五区23幅地块,17幅拒绝配建商业。

其中多半是仓山项目。是不是也可以这么理解?没好商业配套,很难指望房子的升值。

帝封江项目:恒大、世茂拿地的条件是需要自持8万方商业配建。

仓山的2020-10、2020-11、2020-19、2020-21、2020-30地块都必须配建商业,且面积都要多达1万方。

最近大冷的世茂帝封江项目,宣传口号是打破外滩。这个盘的关键点之一,也是看世茂如何来策画谦和的商业配套8万方。作好了打破的是融侨外滩,做到不好,或许不能打破中发印象外滩了。

所以需要只看见安商房项目。优质的商业底子,逐步完善的设施,以及相对合理的价格,还是会更有人气。

东二环的性价比正在逐步反映。


鹿客智能门锁 鹿客智能门锁 鹿客智能锁 鹿客