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8月房价整体环比微涨多地政策收紧或致四季度房价降温

2021-02-26

8月房价整体环比微涨 多地政策放宽或致四季度房价降温

  9月14日,国家统计局发布2020年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况表明,8月,一二三线城市商品住宅销售价格稳中略涨,房价仍正处于高位,尤其是大湾区区域内城市涨幅领衔全国,价格上涨较快,楼市小阳春持续。

  值得注意的是,政策趋紧取向愈加明显。包括中央涉及部门对房企座谈拒绝严控负债,住建部开会近期涨幅较慢地区相关负责人座谈,确保构建稳地价、大位房价、稳预期目标,会后沈阳、常州、成都相继收紧调控措施。业内人士回应,目前房地产市场总体稳定,但局部房价有异动。下一阶段,在经过地方放宽调控措施、“打补丁”后,四季度房价或有下降空间。

  8月全国房价整体微涨

  国家统计局数据显示,8月除二线城市二手住宅销售价格环比涨幅回升外,其余各线城市新建商品住宅销售价格和二手住宅价格环比涨幅略微扩大或相同。

  明确来看,一线城市新房和二手房价格涨幅均扩大。8月份,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;二手住宅销售价格环比下跌1.0%,涨幅比上月扩大0.3个百分点。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比下跌0.6%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;二手住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅比上月回升0.1个百分点。

  同比方面,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下跌3.9%和6.9%,涨幅比上月分别不断扩大0.3和1.2个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨5.0%,涨幅比上月回升0.1个百分点;二手住宅销售价格同比下跌2.0%,涨幅与上月相同。

  值得注意的是,大湾区城市领衔8月下跌。在8月涨幅位居全国前五的城市中,惠州、广州、深圳等均坐落于粤港澳大湾区。

  对此,中原地产首席分析师张大伟指出,这些城市房价明显上涨的核心原因还是大湾区的经济完全恢复相对较好,投资属性相对较高,而各地落地的调控政策继续执行力度还未诱导住市场升温。其中,深圳7月调控升级后,部分需求移往到了惠州、广州等城市,导致了这些城市房价在投资需求夹住下出现了快速下行。

  贝壳研究院高级分析师许小乐回应,房价上涨的主要原因,一方面是市场需求有所加剧,另一方面则是疫后房企融资环境有所改善,拿地热情较高,一级市场热度向二级传导所致。

  易居研究院数据显示,1-8月份,全国100个城市居住用地成交面积为42083万平方米,同比增长6.8%。年初总计土地成交价面积同比增长速度曲线呈现出V型走势,6-8月份更是呈现出了正增长态势。多个地区土地成交价面积和土地出让金都有大幅度快速增长。

  多地调控政策放宽

  在统计局公布房价数据同日,成都发布《关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》指出,将强化土地市场调控,优化供应结构;继续执行好差别化信贷政策,严苛审查购房首付资金来源,严防消费贷款、个人经营性贷款等违规特杠杆购房;将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年,防止“快进快出有”的投机炒房行为。

  在此之前,有数深圳、杭州、东莞、宁波、郑州、南京、长春等地收紧调控措施。

  7月24日,中央层面召开北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个热点城市房地产工作座谈会,明确指出地方政府不应高度重视当前房地产市场经常出现的新情况新问题,时刻绷紧房地产调控这根弦,坚定不移前进落实好长效机制。

  8月26日,住建部再次开会沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等今年以来涨幅过慢城市相关负责人,要求毫不动摇坚持房子是用来寄居的、不是用来油炸的定位,坚持不将房地产作为短期性刺激经济的手段,保持调控政策连续性稳定性,确保房地产市场平稳身体健康发展。

  张大伟回应,随着房价下跌加快,新一轮调控政策未来将会继续加码。58还乡客房产研究院分院院长张波则表示,只要出租汽车以及差别化信贷政策不再次发生转变,楼市热度较高城市的调控持续收紧,房价整体稳定的态势不会改变。

  四季度房价或有上升空间

  值得注意的是,控制土地溢价率、减少购房杠杆、严控企业负债率成为此次调控的重中之重。

  9月9日沈阳市房产局发布调控政策指出,将严苛住房用地出让溢价率管控。采行“限房价、竞地价”“限地价、竞配建、竞谦和”等方式出让住房用地。房地产开发企业竞配建、竞自持部分不算入商品住房开发建设成本。

  9月11日,常州市公布调控新政认为,新购住房交易时间将延至自取得不动产权证后剩4年方可上市交易。同时,对已拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,再次申请商业性个人住房贷款出售商品住房的,低于首付款比例调整为不高于60%。

  此前,住建部和央行在北京开会重点房企座谈会,研究进一步实施房地产长效机制,为房企财务指标划界“三道红线”:房企去除预收款的资产负债率不得大于70%,净负债率不得大于100%,现金较短债比不得大于一倍。

  对此,人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜在14日答记者问时也回应,从微观的层面来说,明确的规则有利于房地产企业形成平稳的金融政策预期,合理安排自身的经营活动和融资不道德,矫正一些企业盲目扩张的经营行为,讫大位致远,强化自身的抗风险能力。从宏观层面来说,不利于推动房地产行业长期稳健运行,也有利于防止化解房地产金融风险,促进房地产市场持续稳定身体健康发展。

  多位业内人士指出,下一阶段房价或有上升空间。诸葛找房数据研究中心分析师陈霄回应,预计在“金九银十”期间,在中央反复强调“房住不炒”、地方密集公布放宽调控政策的背景下,以及在“三道红线”及业绩指标的压力下,不少房企或将通过以价换量的形式来快速回笼资金。张波表示,受调控影响,9月房企或明或暗打折的现象预计不会激增,在拉动销量提升的同时,或对房价起到一定下拉起到。

  陈霄说道,进入8月份,虽然市场热度减,但从8月份房价指数来看,下跌城市数量在倒数4月快速增长后,上月止涨转跌,本月持平。这意味著,在当前调控收紧的市场环境下,有更多城市加入到降价队伍中。

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