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买二手房付了定金,又担心房子还在抵押,就没给首付,算不算违约

2021-01-13

买卖合同中会遇到买方不按时缴付的情况,如果对方逾期缴付了,卖方能否要求买方缴纳违约金?

【案情回放】

2016年3月7日,肖文艺(卖方)、赵金亮(买方)及房屋中介签订《二手房买卖合同》。合约中约定:

1、卖方出让山湖海路8号4栋2单元301房给买方;

2、该房地产还正处于抵押状态,卖方答应合同生效后45日内偿还贷款,并办理好注销抵押登记手续;

3、该房产转让总价款为121万元;

4、该房地产交易定金为人民币2万元;本合同签订时,向卖方支付定金2万元;

5、买方须于2016年3月15日前缴纳首期款22万元;

6、买方逾期缴付的,卖方有权要求买方按日0.05%缴纳违约金,合同继续履行;买方逾期付款多达30日的,卖方有权解除合同并拒绝买方缴纳该房地产总价款10%的违约金;

7、买卖双方约定了违约责任及违约金额。

该合约上签有肖文艺、赵金亮的名字及垫有中介的公章。

签字当日,肖文艺出具一份《收据》,载明“今收到赵金亮购买山湖海路8号4栋301定金2万元。收款人肖文艺。”此后,赵金亮并未向肖文艺支付任何款项。

之后,肖文艺向法院控告催促,赵金亮缴纳购房违约金12.1万元,。赵金亮则称之为因签订合同、支付定金至今肖文艺本人均未亲自出面处理房屋买卖的事宜,在赵金亮的拒绝下肖文艺又迟迟未出具房屋产权证报以产权情况。赵金亮因担心产权成立了三项高额抵押而导致房屋买卖不能,故未按合同誓约向肖文艺缴纳首付款。

【律师分析】

赵金亮在否认其在签定房屋买卖合同之前详尽读者过合同文本。而《二手房买卖合同》具体告诉了赵金亮涉嫌房屋设有抵押,又约定抵押权由肖文艺负责管理在合同签订后45天内不予洗手。赵金亮在庭审中称之为肖文艺不存在的4点债权人行为均与合同誓约不符。而且,根据合同法第六十七条的规定,肖文艺至今没有遵守清洁抵押权的合约义务,乃赵金亮未遵守其支付首付款的合同义务而行使的先履行抗辩权。没有证据证明肖文艺有违反合同誓约的不道德。

合同法第九十七条又规定,合约中止后,已经履行的,根据遵守情况和合约性质,当事人可以拒绝恢复原状。所以肖文艺应予归还定金。

肖文艺在房屋设有三项高额抵押的情况下,根据合同法第六十八条的规定,赵金亮的不道德是行使其不安抗辩权。肖文艺据此拒绝赵金亮赔偿金合同总价10%的违约金及律师费,缺少事实和法律依据。

【法院判决】

中止涉案买卖合同;

肖文艺向赵金亮归还定金2万元;

上诉肖文艺、赵金亮的其他诉讼请求。

【律师提醒】

我国法律并没有必要规定,在买方逾期付款的情况下,卖方可以解除合同。因为这既不属于合约目的无法构建,也不意味著债权人一方不履行自己的义务,因此,如果合同中没有专门约定卖方在这种情况下可以解除合同,那么尽管买方缴付逾期,卖方也没权利解除合同。

在合约遵守过程中,如果买方有逾期履行交付给首付款的违约不道德,但没有出现根本性的债权人,当双方不能协商解决,卖方诉讼到法院要求解除合同,而买方驳回反诉要求继续履行合同时,法院通常不会裁决合约继续履行。


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