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民法典“居住权”,二手房交易增加了新的“负担”,流通价值几乎为零

2020-10-17

2020年5月28日,人大三次会议投票表决通过了首部《民法典》,民法典将从2021年1月1日起实施。每个人的每项权利在每时每刻都受到民法典的维护,其中仅次于的亮点,就是增加规定居住权这一新型用益物权。明确居住权原则上无偿设立,居住权人有权按照合约约定或者遗嘱,经注册占据、使用他人的住宅,以符合居住于必须。

在我国,我们对房屋本身拥有所有权,对房子之下的土地享有40年、50年或70年平均的使用权,住宅70年产权到期可自动续期。如今除了房屋所有权、土地使用权之外,又多了一个居住权,居住权的定义是什么?有年限限制吗?在其他关于房产的领域是不是什么影响?二手房交易产生什么样的影响?针对于大众比较关心的问题,在明房产律师一一为大家做到一个全面答案.

1.什么是居住权?如何成立居住权?

居住权是指居住权人对他人所有房屋的全部或部分所享有地占有、用于的权利。根据新规, 居住权使用权成立,自登记时成立,不得转让、承继。成立居住权的住宅不得出租,居住权期间届满或者居住权人死亡的,居住权歼灭。不过, 居住权不能确保居住于权利,没有承继乃至转让的资格。

即便如此,房子只要设立了“居住权”,即使没房产证,也可长时间乃至终生居住。

新的业主即便事后获得房屋不动产证、获得所有权,也没有权利赶走居住权人。

要成立居住权首先需要房屋所有人与居住于人书面约定居住于的条件、要求和期限;而后到房管局注册即可生成。居住于人的身份没有容许,可以是父母未婚也可以是子女、甚至还可以是保姆,原则上居住权应当无偿成立,但是当事人另有约定的可以除外,这就是所谓使用权寄居他人房屋一说的由来了,可见这一众说纷纭并不绝对。

2.居住权将对更多领域产生影响

“居住权”将对婚姻财产誓约、公租房、以房养老、子女继承纠纷、再婚后居无定所问题产生影响

其一, 男女结婚 ,婚前财产为个人所有,要不要加名,往往带来诸多家庭矛盾。如今居住权的存在,提供了新的解决方案: 给另一方居住权,而不用让给所有权。

其二, 公租房未来可能会通过“居住权”加以证实。 目前公租房所有权一般为地方政府所有,而住户只是租赁关系,基本权益很难获得保障。如果能明确“居住权”,无疑这些中低收入者的权益能得到更多保障。

其三,这几年 , “以房养老”问题层出不穷 。 所谓以房养老,是指老人将房子抵押给金融机构,取得养老金直到去世。一些机构以此为名,索取老人房产,造成老人不知不觉中房产被孙家,最终赔了房子又失去了住所。

如果在签定“以房养老”协议的同时,保障老人居住权,将近去世,这一权利就一直不存在,有生之年谁都无法褫夺,这无疑能让许多金融骗局无处藏身。

显然,居住权的不存在,能够确保部分弱势群体的权益,但也必然对房地产市场带来相当影响。

其四:有很多老人在年纪大腿脚不便或者生病的情况下是保姆或者亲戚照料的,所有有的老人不会给保姆或者亲戚设立“居住权”,这样老人去世后,即便房子为子女承继,保姆或亲戚仍然享有居住权。如果“居住权”是终生的,那么保姆或亲戚可住到自己过世,老人子女即便拿到了不动产证,也没有权利将其赶走,也不得再次用作租赁。

当然保姆或亲戚只能居住,没资格展开转让交易,其子女也没有继承权。至于居住要不要另付租金,这要看当时约定。如果没有约定,一般都是使用权的。

3.居住权的到来,让房产交易变得更加简单。

在过去二手房房产交易中,只需要看是否不存在抵押、否不存在租赁。2021年1月1日后民法典实施后还要看是否存在“居住权”,一旦不存在居住权,房产交易就变得没那么简单了。

虽然没有容许房主出售抵押,但是如果设立有居住权,即使房主悄悄把房子卖了,享有居住权的一方依然能之后寄居,谁也不能把居住权人赶出,所以设有居住权的房屋流通价值就会大大降低。

所以,对于想出售二手房的朋友来说,这一点需要特别注意。以后出售二手房,不仅必须查找房屋的权属、司法查禁、成立抵押等情况,还不应留意查找房屋否注册有居住权,避免买了房有陌生人居住在一起的失望。


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