咨询热线

15094929042

银川房产问答:二手房买卖流程都有哪些?-「银川房产超市」

2020-05-23

输入您的去找房市场需求, 立刻寻找适合您的房源

[简介]二手房交易流程是指房屋所有权人通过交易、交换或者其他合法方式将已取得《房屋所有权证》的房屋转移给他人的过程。

  二手房交易流程是指房屋所有权人通过买卖、交换或者其他合法方式将已获得《房屋所有权证》的房屋转移给他人的过程。二手房买卖又称存量房买卖,是买方通过交付房款,卖方将房屋交付给买家,并办理过户登记的过程。

  办理流程

  1.购房资格核验(住宅类)

  2.网签合约

  3.地税部门核定契税

  4.房屋发证大厅办理房屋所有权证

  递交材料

  1.注册申请书原件(法院窗口获取)

  2.申请人身份证明

  3.房屋所有权证原件

  4.网上签约的当地市存量房买卖合同原件

  5.买卖双方当事人誓约通过专有账户划转交易承销资金的,应提交存量房交易结算资金托管地凭证原件;买卖双方当事人约定自行直管交易解散资金的,不应提交存量房交易承销资金自行划转声明原件

  6.契税完税或减免税凭证原件

  7.房屋所有权证上的房屋登记表、房屋平面图将产权人名字遮挡驳回买方人数+1份

  8.其他资料:

  (1)住宅类房屋买卖的,还需获取购房资格审核时申报家庭成员的身份证明、成婚证明、户籍证明及其他材料原件

  (2)央产已购共有住房转移的,还不应递交《在京**单位已购公房更改通知单》原件

  (3)已购经济适用房、禁售商品房获得契税完税凭证或房屋所有权证年满五年的,不得按市场价出售,确需出售的,需提交户口所在区县住房确保管理部门出具的确定符合条件的购房人的证明原件;剩五年出售的,需提交产权人户口所在区县住房保障部门出示的放弃买入权的证明

  (4)补交土地出让金的证明

  (5)标准价、优惠价提交补交房价款证明或剩65年工龄的证明原件

  (6)国有土地使用证(整宗房产的)

  (7)整宗划拨用地或者整栋楼房占用拨给土地的,提供拨给土地转让批准文件

  (8)商业配套设施转让的,还不应递交按规划用途用于房屋的允诺原件

  身份证明

  1.本市居民:二代居民身份证(未成年人申请人房屋登记可提供户口簿);

  2.外省市居民:二代居民身份证,未成年人申请房屋登记可提供户口簿;

  3.军人:二代居民身份证。或军官证,或文职干部证,或士兵证,或学员证,或军官退休证,或文职干部退休证,或离休干部荣誉证;

  4.港澳居民:香港特别行政区护照,或港澳居民往来内地通行证,或港澳同胞回乡证,或居民身份证;

  5.台湾同胞:台湾同胞往来大陆通行证、旅行证或经证实的居民身份证清;

  6.华侨:中华人民共和国护照和国外长期居留权身份证件;

  7.外籍人士:经公证证书的身份证明或护照和外籍人士在中国的居留证件(无外国人居留证件的,提交中国公证机构共证的护照中文译本原件);

  8.境内法人:《组织机构代码证;没《的组织机构代码证》的,可递交《企业法人营业执照》、《事业单位法人证书》、《社会团体法人登记证书》等;

  9.境外法人、其他的组织:经公证的法人或其他组织的商业登记证,或登记证书,或批准该法人、其他组织正式成立的文件及有关部门核准的该境外机构在北京成立分支、代表机构的营业执照或者注册证书;外国法人或其他组织的公司登记文件在注册地公证后须要中国驻该国使、领馆认证;认证后的以上文件,不再核验原件。

  委托证明

  1.委托代理人注册的,提交授权委托书原件、委托人身份证明、受托人身份证明;授权委托书中记载的委托事项、权限应明确;授权委托书经公证的,可不再比对委托人的身份证明原件;

  2.出让为自然人的,委托书应公证;

  3.境外法人、其他的组织、个人的委托书、有关注册材料应公证。香港出具的公证书,应由中国法律服务(香港)有限公司加盖转递专用章;台湾开具的公证书应由中国公证员协会或者北京市公证员协会确认;外国申请人委托代理人申请人房屋注册的,其许可委托书、有关登记材料应当公证。在外国公证的证明文件,需要中国驻该国使、领馆认证;与中国没外交关系的国家,由该国和中国都有外交关系的第三国的中国使、领馆认证;

  4.无(容许)民事行为能力人的房屋登记,由其监护人交由申请,提交监护人身份证明、被监护人居民身份证或户口簿(未成年人)、证明法定监护关系的户口簿,或者其它需要证明监护关系的法律文件;

  5.因处分未成年人房屋申请登记的,还应该提供由监护人出具的为被监护人利益的书面保证原件;

  6.当事人誓约合同经公证生效的,应当递交有关合约的公证文书原件;

  7.注册申请材料是外文的,应同时递交经公证的中文译本原件;

  8.背叛房屋的单位和个人,必须持有房屋所有权证和其他有关证件。房屋研发经营企业出卖商品房,必须持有工商行政管理机关核发的营业执照。

  注意事项

  在二手房买卖过程中,必须遵守下列规定:

  1、进行二手房交易前必须证实房主真实身份

  买卖双方在签订合同前首先须要检查签下主体的真实性,主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件,尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间借贷的情况下,该项问题更须要引起购房者的注意。

  2、签订二手房买卖合同时必须明确双方违约责任

  二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款标明,但对于赔付时间却没有明确款项,这会造成违约方据此推迟支付时间,使条款的实际约束力和执行力下降,因此合同中应重新加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)__日内向卖方(买方)缴纳违约金”的条款,以保证合同条款的最终实施。

  3、必须标明付款、过户时间

  很多二手房交易的交易都不是一次性付款的,是分期支付,因此,卖方需要具体买方的付款时间,而同时尾款的缴纳时间有赖于房产过户的日期,因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方继续执行房屋买卖合同中的违约责任。

  4、必须注明二手房相关费用的过渡时间

  这是买方所应关注的房屋本身的附属问题,属于“房屋交付”中的最重要条款,一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的过渡年月日。因为过渡时间的具体是清晰区分责任的关键,同时如果是公房交易,对于物业、供暖等费用的交纳时间和标准,原房主的单位否有些既定拒绝和变更,卖方必须作出的因应和买方必须签订的协议等,都应在合约中明确写明。

  5、与中介公司签订合同时,必须有代理费明细单

  随着中介市场的不断完善,消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能贯彻确保买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加,因此,经纪公司的代理费越来越受消费者的关心。买卖双方在签订合同时,一定要拒绝经纪公司具体写明代理费的用途。

  6、通过中介公司购房必须拒绝与房主见面

  经纪公司发售“收购”业务,因此经常出现“一房多卖”的违规操作,即经纪公司在收完一个客户定金后,还不会带上其他客户看房,**谁开价低便卖给谁,不惜与**个客户撕毁。理由常常是房主不卖等经纪公司的正当理由条款,即经纪公司需要为其债权人行为承担任何违约责任,而递了定金的消费者不能忍气吞声。故本报警告消费者,此时您应当行使自身权利,要求约见房主当面核实,就会识破其不轨行为。

  7、必须学会使用补充协议

  买卖双方在签订合同时如果遇上合同条款不明确,或必须进一步约定时,要在合约相关条款后的空白行或在合约后填上可选条款,不会增加先前阶段因意思含混而导致的不便与麻烦。

  买卖流程

  一、看房:买方看房、买卖双方初步接洽价格、付款方式、交房日期等事项,一般买卖双方产生的所有费用由买卖双方缴纳;

  二、查档:买卖双方所持房产证原件或按揭合约原件到档案大厦国土部门查房档案;

  三、签合同:买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费缴纳方式、交房日期、租客情况、佣金的缴纳时间及比例、违约责任,确认这几大要点后,买卖双方与中介签定三方合约或者买卖双方签订合同,把上述内容写入合约(深圳市统一格式合同),支付定金给中介公司;

  四、卖方同担保公司到公证处展开公证,卖方委托担保公司办理相关事务;

  五、资金监管及贷款申请:买方缴纳首期款到按揭银行资金监管账号(一般是原贷款银行,如果换其他银行不会多出一些费用),买方及担保公司与银行签订资金监管协议及涉及文件(一大堆,都没看清楚,只是忙着亲笔签名),买方向银行提出贷款申请人,银行同意贷款后开具贷款承诺书给买方(一般银行直接通知担保公司),约7~8个工作日左右;

  六、赎楼:买方向担保公司缴纳担保费用后,担保公司向原贷款银行申请赎楼,担保公司向银行出具赎楼担保,展开赎楼及注销抵押登记手续,约5个工作日左右;

  七、房屋过户:买方同担保公司去深圳市房地产产权注册**三楼(金湖文化广场,坐落于银行汽车站和南方药厂之间)签订<深圳市房地产买卖合同(现售)>,提交房产过户申请,担保公司发给回执,需5个工作日;

  八、买方同担保公司到领证窗口签署回执缴付发给房产证(记得多打印一些,再看到它时要等全部贷款还清之后啦),担保公司领出新房产证同按揭银行在深圳市房地产产权注册**作抵押登记,银行把首期款给卖方,新房产证抵押注册后,银行把扣减赎楼贷款后的贷款给卖方,约10个工作日左右;

  九、交房:买卖双方办理房屋过渡,水、电等过户,买方领有钥匙。

  二手房按揭

  1. 确定按揭服务公司和贷款方案 借款人在办理贷款前首先需要与中介确认按揭服务公司,并向按揭服务公司明确提出贷款咨询,确定贷款方案。

  2. 查找公积金(如须要公积金贷款) 与卖方确认购房意向后,借款人提供公积金帐号,由按揭服务公司展开公积金查找,确认可贷款的金额和贷款年限。

  3.签定房屋买卖合约 借款人与卖方签订房屋买卖合同。由于交易**要求有所不同,江岸、江汉、桥口、洪山等区的房屋,需在合同签好后到所在区域的交易**办理房屋过户。

  4.准备贷款资料,审查贷款资质 按揭服务公司协助借款人按照银行要求打算贷款资料,有的房屋必须由登录的评估公司展开房价评估;并且由按揭服务公司进行初步审核。

  5.投贷款协议,公证,保险 按揭服务公司将全案后的贷款资料交贷款银行审核,通过后,按揭服务公司将安排借款人与银行签定贷款协议和办理协议公证,同时缴纳费用,还包括房屋保险费等。

  6.办理房屋过户和抵押申请 借款人到房屋所在区的交易**办理房屋过户和抵押手续,并将抵押收件收据通过按揭服务公司递贷款银行。

  7.办理房产证和抵押证明 贷款人的房产证和他项权利证明办出后,按揭服务公司将您的产证复印件和他项权利证明原件交银行。

  8.银行放款 银行在收到借款人的以上两证后,按揭服务公司将所贷金额派发给借款人。


许荣茂 许荣茂 睿智合创 安翰科技