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北京二手房:交易回暖降价变少寒冬快过去了?

2020-05-22

从2019年11月开始,“北漂”小杨就在北京市东五环外的定福庄一带看房,刚取得购房资格旋即的她,希望买一套小户型的二手房,用作自寄居。

“最近,降价的消息明显变低了。”小杨说,11月中下旬,她几乎每天都能接到关于降价的消息推送,“有时候一天收到好几条”。但到12月,“于隔年几天才能接到一条”。

2019年下半年以来,占到北京楼市成交量8成以上的二手房市场,一直展现出下滑。2019年7月至11月,北京二手房交易价格倒数五个月下滑,这是自2018年以来的最久暴跌周期。据21世纪经济报道了解,10月至11月间,下调价格的现象成为主流,调整幅度从3万、5万到数十万不等。一些急于使出的豪宅项目,价格下调幅度可约百万。

但到2019年年末,市场开始经常出现细微的变化。贝壳研究院的数据表明,2019年12月,北京二手房业主调涨挂牌价的现象,占到比提升1.8个点,超过11.8%。虽然调降的不道德仍是主流,但已有所上升。这一点和小杨的直观感受极为一致。

这种变化究竟是何种原因促成?能否视作北京二手房市场转好的先兆呢?

平均降价超13万

对于小杨的说法,链家地产惠新里门店的业务员小王也有着类似的感觉。他向21世纪经济报导透露,最近该区域的房源中,下调报价的作法虽然仍是主流,但已经有所增加。

小王猜测,有可能是因为现在的价位已经看清到部分业主的底线,“前几个月成交不好的时候,业主会几万几万的往上升,有些房源总计降了二三十万,有的降了四五十万,业主不想降回了。”

“有一套房源挂了半年,业主断断续续叛了几次价,中间还退回过,累计降了40多万。最近我们跟业主沟通的时候,他的态度比较坚定,说道无法再降了,已经很低了。”小王说道。

根据58同城、还乡客的数据,自2019年7月以来,北京二手房上海证券交易所价格倒数6个月下降。其中,2019年12月的上海证券交易所均价为58570元/平方米,比6月上升了2.6%。以北京二手房平均挂牌面积85平方米计算,北京单套二手房平均价格降幅多达13万元。

上调报价的做法增加另一个原因,有可能在于成交量的回落。

小王说,12月中下旬以来,其所在区域的二手房成交量有所活跃,“很多业主都是之前看了很久,觉得价格能拒绝接受,就出手了。”

根据贝壳研究院的统计资料,2019年12月,北京二手房网签量为14162套,环比涨幅超过15%,连续两个月上涨。这一水平是2019年的月度第三高点,仅次于“小阳春”时期的3月和4月。

该机构还指出,2019年12月,北京二手房的带看成交比从72降到64,解释买家的从容情绪稍稍有所减轻。但业主的成交价周期仍在90天左右,正处于较长的周期。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出,去年4月以后,北京二手房交易低迷,前期积压的市场需求在年底释放造就了市场的回温。我爱人我家也认为,在很大程度上,年末二手房加剧只是市场的正常波动。“小阳春”过后,市场一路下行,到年底时价格渐稳,再叛空间并不大,所以购房者重新入市,交易量回升。

这种升温还促成了交易价格的小幅提高。贝壳研究院的数据表明,2019年12月,北京二手房交易均价为59126元/平方米,环比微涨1%,同比微涨0.9%。

很难演变全面升温

若以2017年的“317新政”为界,北京二手房市场大致可以分割为两段。官方数据表明,“317新政”之前的2016年,北京二手房成交价多达27万套;之后的三年间(2017年至2019年),二手房交易规模都在15万套上下,近乎腰斩。

根据贝壳研究院的数据,新政后的三年间,北京二手房成交均价未再次发生显著的变化,在6万元/平方米的单价上下游走。且2019年下半年,价格还一度下降至5.8万元/平方米。

受访者普遍认为,这主要是由于限竞房的冲击所造成。

缩竞房是以“缩房价,竞地价”的方式拍卖会土地,然后建成的房屋。北京从2017年末开始大规模转让缩竞房地块,限竞房项目则从2018年年中开始集中于入市。2019年,北京成交新房3.7万套,占全市新房交易的17%。其中,限竞房成交2.5万套,沦为新房市场的主体。

由于在土地出让阶段就对房屋售价展开限制,缩竞房的销售价格通常高于同区域的市场水平。且在2019年入市的缩竞房中,有不少项目坐落于五环内的优越地段,这在或许上改善了“新房郊区化”的现象,同时也对区域内的二手房带给冲击。

中原地产首席分析师张大伟回应,“只要区域内有一个缩竞房项目,就容易把整个区域的成交量分流过来,也不会纳低均价。”他指出,近几个月北京二手房报价持续暴跌,正是因为缩竞房出现“井喷式”的供应和成交价。

尽管如此,但考虑到北京实行了全国最为严厉的调控政策,当前购房者买房的难度仍然较小。

按照当前的政策,在北京购买首套房的最低首付比例为3.5成,二套房低于首付比例为6成。在二手房交易中,评估价普遍低于房屋报价,加之多数二手房价格已经超过普通住宅的水平,因此,实际首付比例往往更高。比如,在实际成交中,二套房的首付比例通常在价格的7成以上。

贝壳研究院指出,2019年北京换房者中年龄在40岁以上的占比达50%,而调控前2016年,该比例仅为36%。翻倍的首付不仅让换房年龄后移,且换回的越来越差。2019年换房后套均面积不断扩大16.6平方米,比调控前19平方米左右的水平有所增大。可见“换房不仅无以、还换没法相当大”。

对于近期二手房交易的小幅升温,业内人士普遍认为,并不意味着市场要转入回暖通道。

我爱人我家指出,近期的市场回落,并没远超过前两年的范围。此外,北京楼市政策没丝毫断裂,需要入市的购房市场需求仍以刚须要居多,他们对市场量价的提振能力有限,市场不不存在大幅升温的空间。

贝壳研究院也指出,北京二手房市场步入调控后的第四个年头,政策不会有大的放开,市场供需矛盾很大缓和,市场预期稳定。北京二手房市场将延续低位平稳态势,预计2020年全年二手房成交量依旧平稳在15万套左右,价格波动在5%以内。


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