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关于二手房交易你究竟了解多少2020年04月02日星期四A11智慧家

2020-05-21

    税费篇

    上周,我们闲谈了应不应该选二手房?怎么选?什么时机选什么样的房型?本周再来聊一下很多读者比较关心的二手房税费话题。出售二手房需要交纳哪些税费?这些税费到底应该由卖家还是买家承担?以及在二手房交易中,该如何规避交易陷阱等。

    买房还得替卖家缴税

    杜先生为了让孩子上莲华小学,差不多花了两个月的时间在各家房产中介理解情况,对比房源,最终在金桥地产建设路店定案了莲华苑的房子,一楼84平米左右,房东报价200万元。杜先生对比后,虽然实在报价与同区域别的房子相比高了一些,但是带着一个车位和一个小院子,就动心了,让中介约了房东详谈购买事宜。

    见了面才告诉,房子是房东从老人那里承继过来的,半年前才办理了过户申请,因为反感适当交易年限,除了契税等之外,还必须替房东交纳5.6%的增值税。杜先生一算,这无端端又多出了十来万,很是沮丧:这本应该是房东要交纳的税,凭什么我来当冤大头?房东就一句话:嫌贵别卖!经过几轮谈判,最后双方各让一步,平摊这笔税金,房东降了6万元房价。

    无独有偶,因为没时间乘坐儿子上下学,陈女士购买了师大附中旁边腾龙苑的房子,以便儿子自己上下学。但是由于房东购买此房才一年半就倒手出售,陈女士也不得不多上5.6%的增值税。

    金桥地产的罗经理告诉记者,目前二手房交易过程中,约定俗成的规矩都是买家承担所有交易税费,房子的售价为税后净售价,不含任何税费。也就是说卖家清净拿谈定的房价,无法少收一分钱。

    二手房交易税费有哪些?

    记者从昆明市不动产注册中心了解到,按照国家涉及部门规定,在二手房交易过程中,买卖双方都需承担各自不同的税费,包括增值税(原营业税)、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等,而纳税的初衷是为了遏止房产频繁交易。

    尊园房产金牌销售小普告诉他记者,中介在老大客户计算出来税费时,通常算的大数是个人所得税、增值税、契税三大项,其他诸如印花税、城市确保建设税、教育费附加等归属于小支出,可以忽略不计,花不了多少钱。这其中,卖方需要缴纳的主要税费有个人所得税、增值税。

    据小普讲解,个人所得税税率为交易总额的1%或该房产最近两次交易差额的20%,购房者可以二中选一,哪种省钱用哪种。如果选择差额,差额=合同价-原购买价-交易中的税金-合理费用,这种征税方式有个大前提,卖家必须提供原始、精确的房屋售予原值凭证。

    在缴纳个税时,有一项规定值得注意,剩五唯一免征。什么意思?剩五是指房子房产证从出证开始算时间剩5年,唯一是指卖家在昆明交易系统里只有这一套房子。卖二手房最差选满五唯一的,可以节省一笔个税。不过,有的房东很精明,不不愿吃亏,不会把节省的税费加到房价上,导致部分满五唯一的房子报价比较喜。除了这种情况,所有交易都必须缴纳个人所得税。如果所售房产是非住宅类房产,则不管什么情况都要缴纳个人所得税。

    卖家必须交纳的第二项税费是增值税,税率为交易总额的5.6%,卖方购房满两年且买方家庭是首次购买房子的,可以减免增值税。另外,转让国有土地使用权及地上建筑物的时候需要缴纳土地增值税。

    在小普的工作笔记本上,记者看见,买方必须缴纳的税费仅有契税以及印花税等其他小费用。常规的契税税率为交易价格的3%,如果是首套房,面积以90㎡为分界线,大于相等90㎡,契税税率1%,大于90㎡,契税税率为1.5%;如果是二套房,面积小于相等90㎡,契税税率1%,大于90㎡,契税税率为2%;三套房及以上套数就不再分大小,契税均为3%,不减免。

    从小普的讲解中不难找到,占二手房交易大头的三项税费中,有两项都应该是由卖方分担的。“但是目前的交易中,所有费用均由买方支付,不过也可以由买卖双方协商来定,要注意的是协商结果一定要写出入合同里,防止日后‘扯皮’。”

    二手房交易时容易被忽略的细节

    二手房交易是一个繁琐的过程,买卖双方都必须留出时间,拿走冷静,除了注目税费和合同之外,还要认真钻研细节,学会查缺补漏,稍有疏忽,小细节就可能导致大损失。专访中,荣城房产工作人员小张给记者讲解了二手房交易中经常被忽略的环节。两年前她买过一套理工大学家属区的房子,当时忽略了房屋申请不齐全的问题,房东来注册的时候没有拿出房产证,说道放在父母家。后来买卖双方以房产证复印件为依据投了合约,因为实在讨厌,买家一口气交了30万元定金,去过户时才知道,这套房产已经抵押给了小贷公司,过没法户,房东不愿退定金,买方只好向法院申诉。后来法院充公了房子展开公开发表拍卖会。

    已售房屋出租期未到也是购房者需要警觉的细节。市民董先生买房的时候就遇上了一件糟心的事情。他出售了莲华苑一个带储藏室的房子,5月成交价的,当时房东跟他说储藏室租用了一个准备考昆工研究生的学生,12月到期,请他宽限几个月再交还。本着和房东搞好关系的初衷,董先生答允了。到了12月,学生不搬去,并且拿出了与房东签定的合约,合同誓约到期日是次年12月。无奈的董先生找到房东,对方说记错了。经与学生协商,董先生免费让该学生居住于到次年6月,给他一个找房的时间。但是到了6月,该学生耍赖不搬,董先生束手无策。小张提醒消费者,交易的时候一定要证实卖方先前否存在租赁,否则极有可能出售到一个不能及时入住的房产。

    此外,还要注意合同中誓约不具体的条款。例如,二手房买卖合同中,违约金的比例都会有明确的条款标明,但对于支付时间通常没具体条款规定。小张说道,这会导致违约方借此推迟缴纳时间,使得条款还包括执行和约束力都形同虚设。

    律师建议

    如何处理二手房交易中税费一边倒的问题

    云南凌云律师事务所房地产与建设工程业务中心  张与律师

    根据《中华人民共和国个人所得税》第二条规定,财产出让所得属个人所得,应当交纳个人所得税;而增值税是以商品(不含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说,增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的追加价值或商品的附加值征收的一种流转税。据此,在二手房买卖过程中,契税不应由买方承担,个人所得税、增值税及可选由卖方承担。但是在实际交易过程中,经常出现所有税费都是由买方交纳的情况。

    俗语说:“事在再次发生前提防,墙在倒塌前修葺。”同理,二手房交易也可以未雨绸缪,谨防跌入陷阱。交易过程中,防止掩饰房源现状和抵押房产继续售卖问题,建议事前通过实地勘验和房屋档案信息查找等工作,核实否不存在出租和抵押等他项权不存在。同时,在中介服务合同及商品房交易合同文本中对于房屋产权确保、他项权清理、一房二卖等情况作出具体誓约,提升债权人成本,以此来约束中介服务机构及卖方。

    此外,防止签定阴阳合同。在二手房交易过程中,签定阴阳合约的原因主要有两个,一是洗钱,二是贷款。洗钱,网签价格低于实际价格,但是为防止交易双方显著做较低合同价格躲避税收,房管部门不会有一个税务评估,所以通过阴阳合约将合约价格做到低,弃不了太多税;贷款,网签价格低于实际价格,为了能多贷款,但是随之而来的是水涨船高的税费。

    消费者为了贯彻确保自身权益,在出售二手房过程中,不应切记作好房屋档案查询,按规定房屋实际状态,强化买卖合同违约责任的约束,及时敦促办理网签备案和过户登记手续。本报记者 阿芳


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