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增二手房交易成本 收紧人才购房 广州楼市调控“一区一策”常态化

2021-10-26

经济仔细观察网 记者 陈博李明正在为换房发愁。

这两天,他将自家坐落于广州海珠区的房源在链家挂牌,房子还差半年多剩5年。“减免期‘2改为5’后,房子一下多出几十万元增值税,谁还买呢?“李明担忧,卖房难度不会减少。

像李明一样,广州部分业主换房遇阻。4月21日晚,广州市政府下发《关于完备我市房地产市场稳定健康发展政策的通报》(以下全称“《通报》”),将越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、南沙区、减城区等9区的个人住房增值税减免年限从2年提高至5年。

按照广州市住建局的解读,五年起算时点按取得不动产权证或契税完税证明的时间确定,个人住房销售合约网签时间在4月21日24:00前的,增值税征免年限按原来2年继续执行;网签时间在4月21日24:00后的,按新政继续执行。

早于在去年7月和今年1月,深圳、上海就先后调整增值税减免年限。

过往广州市场热度更快速反映在新房交易末端;但今年春节过后,新盘预售审批曾经历长达17天“挂零”期,新房供应量上升至2017年“330新政”以来最低点,越来越多的购房者转战二手房市场。

广州中原数据显示,今年3月,广州二手住宅成交量15013宗,环比上升48.17%,同比大上涨1.68倍。监管层企图通过税费调控来为市场降温。

“广州二手房交易广泛以实收居多。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓告诉经济仔细观察网,按照规定,二手房交易牵涉到的增值税、电子货币附加税、个人所得税等税费应该由卖方缴纳,但实操中大部分都是由购房者承担。“一旦征收增值税与增值附加税,相当于购房成本又下跌了。”

根据李明仔细观察,广州二手房市场,未满5年房源占有了2-3成。一名广州中介人员说,广州亚运城小区上海证券交易所房源中,年满5年占到比大约50%。以该一套两房为例,评估价大概210万元。如果已满2年未满5年,以5.3%的增值税税率计算出来,这套房源需要交纳的增值税多达10万元。

“新政实施后,已经有满2年,但反感5年的二手房业主降价。”上述广州中介人员称之为,但当前选择降价的业主数量不多,主要是一些已经预计了新房,急于置换的业主,只能通过降价抛售。

广州中原研究发展部认为,按照目前一手房(期房)广泛2年的交付给时间来计算,这波购买新房的买家若想卖房,从购置到取得房产证/交纳契税,再到房产证剩5年,实际上需要花费7年时间。“大部分投机客户急需快速周转资金,增值税减免年限提高至5年,无论是从房源出售时间拉长层面,还是买房成本增加层面,均能对投机行为产生很大影响。”

强化二手房调控升级的同时,广州也放宽了人才购房。《通知》规定,享用市辖区人才政策的家庭和单身(不含再婚)人士,出售商品住房(包括新房和二手住房)时,须提供购房之日前12个月在人才认定所在区倒数缴纳个税或社保证明;不得通过补缴个税或社保出售商品住房。

在此之前,4月2日,广州实施《关于进一步促进房地产市场稳定健康发展的意见》(以下简称“《意见》”),将人才购房限售时间从两年延长至3年。同时提及要进一步严苛人才资格审查,坚决压制投机不道德。

2019年底,以南沙区为起点,广州的花都、黄埔、番禺、白云等多个区域陆续降低人才购房门槛。“之前广州各区只要符合条件剩半年社保,非广州市户籍就可以购房。对于外地客而言,这多么简单。” 一名上市房企广州区域项目负责人说道。

以黄浦区为事例,经区级政府认定的各类人才及父母、成年子女和配偶,在本区倒数工作半年以上,不不受户籍、否有多套房等政策限制,均可在黄埔出售一套商品房。

外地客来到广州出售新房,一般是先锁定房源,交完首付与开发商签定一份购房意向书,所持广州市人才绿卡找家公司代缴半年社保之后,再与开发商签定正式购房合约,并展开网签。

“如果是一次性缴付的客户,有的开发商甚至容许内部转名。”一位熟知广州楼市的资深人士透露,所谓内部转名,就是购房者缴几乎款认购一套房源,由于还不具备购房资格,该房源先不进行网签。期间如果购房者寻找下一位买家,可以直接将房源转让出去。“有实力的投资客,很讨厌这种操作模式。”该资深人士表示。

与通过人才购房名义变相入市相配上的是,去年以来,广州部分新盘在尚未申请人到预售证的背景下就提前启动认购。

按照正常流程,广州涉及部门拒绝七层以上的商品房预售项目,必须完成楼栋主体工程的三分之二才能申请人预售证。“但过去一年,广州很多新盘的工程进度并未超过预售许可范畴,开发商提前一两个月就悄悄搞起内部认购。”上述熟知广州楼市的资深人士说,如此一来,申请人预售证需要一两个月时间,银行借贷再等个把月,外地购房者在等候过程中就基本将“缴纳半年社保”这个必要条件已完成了。据经济仔细观察网了解,近期广州监管部门整治房地产市场秩序时,这也是其中一项严令禁止的内容。

尽管出租汽车依然严苛,但广州的这番变相“放开”暗地里释放出更多购买力。前述熟知广州楼市的资深人士获取了一组数据——2019年以前,广州只有从化、增城两个片区不限购,外地客在穗买房占到比仅10%-20%左右;而去年三季度社科院曾经统计过,外地客入穗购房的比例上升至35%。

2020年以来,大湾区周边城市的部分购买力越来越多流向广州,尤其是具备一定区位优势的黄埔与南沙两区。广东中原地产项目部总经理黄韬告诉经济观察网,这两个区域的外地买家主要来自深圳和东莞。由于莞深两地房价下跌迅速,去年也先后加码限购,这些客户外溢到广州,通过人才购房政策构建投资目标。在农历春节之前,两区个别楼盘的外地客占到比超过30%-40%。

广州克而瑞统计数据表明,2020年,黄埔和南沙的总成交量分别达到17709套、18518套,比起2019年的10570套、13622套分别大增了67.5%、35.9%。

截至今年3月,黄埔与南沙的商品住宅库存面积分别约82.20万平方米和136.72万平方米,相比广州其他区域,这两个库存量并不低;但受强劲购买力承托,黄埔与南沙的去化周期分别为4.4个月和6.7个月,近高于广州其他片区。肖文晓称,普通住宅的消化周期在8个月以下,意味着供不应求,市场过热。

今年2月以后,广州开始有意识压低人才购房条件。此前,外地客户进穗购房,只必须提供相关学历以及用工证明就行;如今,还必须获取半年以上的工资流水、相关区域用工单位的劳动合同等具体资料。

几番“组合拳”之下,外地客以人才购房之名“曲线”避开广州限购的路径一定程度上被围堵。一家华南上市房企广州区域营销负责人向经济仔细观察网表示,人才购房限购时间被变长,对广州市场,尤其是黄埔、南沙两区的楼市成交价肯定会产生影响。但影响并不那么大,“毕竟也就多了半年时间。一年年限,实际上门槛不算很高。”

进入4月之后,广州楼市迎来一轮密集的调控加码。上述《通知》发布两天后,4月23日,广州海珠区住建局发布《关于进一步增进房地产市场平稳健康发展的通知》,表示将持续开展房地产市场秩序整顿工作,整治内容还包括无证销售、捂盘惜售、广告中经常出现升值或投资回报承诺、以捏造或散布涨价信息、政策变化,以及雇佣人员生产抢房假象等方式蓄意抹黑、哄抬房价等违法违规行为。

这是广州首个新鲜出炉的分区调控政策。种种调控细化背后的“催化剂”源于两次约谈——4月8日,住房和城乡建设部副部长倪虹约谈广州城市政府负责人;时隔一周,广州市人民政府约谈海珠、天河、黄埔、番禺、南沙、增城等6个区政府负责人。

国家统计局公布的3月份70城房价数据中,无论是新建商品住宅销售价格指数,还是二手住宅销售价格指数,广州的环比涨幅均领跑全国。

以供应和市场需求两端为抓手,除常规调控之外,“一区一策”正在沦为广州精准调控的常态。上述华南上市房企广州区域营销负责人称之为,影响开始显现。4月2日的《意见》申明新房禁售之后,广州对于新盘预售证申请人卡得愈发严格,尤其是黄埔区内新盘的预售审批速度敲得很慢。

当前,广州新盘获取预售许可资格的基本原则是,每个新盘每月只能获批一张预售证,货量大约是2栋楼。上述上市房企广州区域项目负责人提及,现阶段,黄埔新盘的备案价必须以该盘上个月的网签均价作为参照标准,无法多达上个月的网签均价,最高禁售是5万元/平方米。

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