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这就是全国买房最难的城市,没有之一

2021-09-17

作者:杨一星,城市调研专家

最近的深圳楼市,像深圳28°的天气一样,异常焦灼,让人十分难过。

深圳万众瞩目的光明科学城网红盘,宏发万悦山终于发布了摇号获奖名单。

凭着严苛的分数细则:深户、无房、社保、未成年子女,低于获奖积分72.3分。获奖1070组客户,抢走367套88-89�O,112-119�O平层。

消息一出,给本就凝结的深圳楼市,又投放了深水炸弹。波及之广,影响之大,让深圳打新人,变得更加焦虑。

如今深圳楼市调控,只有更狠,没最狠!

1

深圳买房,更难了

宏发的资料审核,可谓深圳史上最严。

我看见五花八门资料不通过的理由有:

1. 疑为代持

2. 有小产权房交易

3. 不能解释首付来源,首付不是提早半年进账

4. 代发工资+奖金的收益不能覆盖2倍月供

5. 收入与社保个税无法互证,社保缴存基数低

6. 纯租金收入相符条件,必须是代发工资

7. 银行流水借还记录较多(疑似民间借贷)

8. 联合报查询次过多,一个月多达3次

9. 联合报表明近期发放过经营贷

10. 首付源于父母,但未能获取父母的收入证明

11. 无法获取与参保证明一致的社保明细表格(不包括补缴)

12. 一次性付款的不能获取有效资产证明(首付款至少在账户上存在3个月,包含银行活期、财经余额、股票余额、保险余额)

.......

要符合以上的资料,必须非常可爱的流水和社保记录,而且还要求首付来源清晰,半年已入账到个人账户。

还拒绝收益与社保个税互证,而且收益只何谓代发工资,不认租金。估计符合条件的只有外企和公务员、事业单位、国企。

可是体制内的人也没这么低的工资啊。毕竟宏发的月供要求,至少得直奔4-6万的收入,才会被银行拒掉。

父母作为借贷的,须要获取父母半年联合报流水、收益证明,这切断了多方筹措资金的可能性,而且要求父母的资质也要充足杰出。哪怕你是交还欠款,这种大额流入都必须说明是合法所得。

对于普通人来说,即使在买房前就已做到了充分准备,要过这样的资料审查,还是相当困难。

哪怕你来自腾讯华为字节大疆等大厂,年薪百万,是深圳的天之骄子,如果因为夫妻双方没超过人均10年社保,不好意思,依然没资格入围摇号。

这就是现在的深圳,就算是优秀人才,都要被超长社保按在地上摩擦。

不过深圳人口的基数还是大,就算是如此严苛的资料审查,依然有不少人符合,最终宏发的获奖分数刷到72.3分。

2

射杀刚需很相当严重

看完上面这些数据,真的感慨深圳人买房的不更容易,首付+流水+深户+社保+孩子,每个环节都要很优质,不能错误。

打算钱只是这个关口的必要条件,还必须多年的深户+社保,才能在竞争激烈的抢房混战中突围出来。

就算你成功过了资料审核和积分获奖,还必须非常好的运气鼓到前面的号,才能选到房。

老实说道,现在的深圳楼市,真的射杀刚需太严重了。

刚需拿着钱,命白石首付+低流水+超长社保,都在深圳买不到房。

现在刚需被逼到死角了,新房摇号摇不上,二手房又是指导价卡着,至少要代价七八成首付,再加上高额税费,没有什么好自由选择,觉得是进退两难。

最后,深圳的房子就是卖给来浅多年,又付得起高首付或者直接全款的富人,打新再与普通人无关。

深圳银子自动筛选了能留下的人。

挪用6个钱包,费尽心机都上没法深圳的车,很多刚须要陪跑到现在,已经精疲力尽,跑不动了。

3

高度内卷下,刚须要很无奈

只有沉浸于在深圳楼市的人,才告诉现在的市场有多焦灼。

去年的“三道红线”容许了开发商的融资规模,激进扩展不再;今年初的“两道红线”,又是严控房贷,提升了购房者首付。调控的逻辑变成了让开发商、购房者没钱,这样的作法看起来有效,但副作用也很明显。

1)深圳打新,已相当严重内卷化

每年就供应4万套新房存量,短时间也无土地来做多新房,便有了非理性竞争。

因为有一二手房倒挂,大家看到利益欲望一哄而上,一有新盘就全城轰动,中签率一再减少。

由于抢房火热,刺激官方再出有调控政策。结果搞得审资料更贤,新盘更难买。

在这样的内卷内耗中,所有人能争夺的空间和利益越来越小。

这一定程度上,也是在消耗深圳的活力。只有夫妻双方都是10年以上的深圳社保,才能挤入深圳新房的缝隙,这真是抓住无数购房者。

年轻人看不到买房希望,就不不愿来深圳,即使来了,也许哪天也不会被房价内卷咬死。

2)踏空成本越来越高

光明金融街有房无房都一起摇号、华润城润玺查办代持,增加经营贷资金违规流向楼市、沙井海岸城首创社保分数,让新的深圳人在超长社保的土著面前毫无招架之力。

现在宏发万悦山更是将拒绝细化到深户、社保、孩子,很多人连资料审核都过没法。

政策不断更新,层层加码,每次出有新规则又不发布审核标准,房贷审查越来越严格。

深圳楼市,只有更狠,没有最狠!

刚需攒了多年的首付,却迟迟上不了车,一步步看着自己踏空,被动承受这种摇号混战的踏空成本。

更相当严重的是,由于房贷放宽,开发商会越来越倾向于全款客户。首付受限的人,能买到房的机率越来越小。

最可怕的就是这些人明明看著新盘摇号政策越来越凸,二手房屡屡刷出新高,却只能空仓。

这,就是现在深圳刚须要的无奈。

4

购房建议

这一刻,对于深圳的购房者,没有太多好自由选择,不能是融合自己市场需求去权衡。

对于刚需来说,如果选择之后打新,就要想要办法多捐首付,提高自己的预算总价。

像宏发这种400-700万的刚需盘,资料审核和摇中概率都很低,但总价预算可到1000万以上,竞争就会这么激烈。

如果你已经打新的陪伴跑得精疲力尽,觉得想一再踏空,那就把心一横,果断买入二手房吧。

至少你是可以买到房子的,至少房贷审核会如此严格,你还有一定的选择权。二手房的地段,比郊区新盘要好,得房率更高,学区和商业配套也更成熟。

如果你是投资客,我建议你就不要死磕深圳了,持有人成本和房票门槛都太高了,已经不是投资的优质标的了。

可以考虑走出深圳,去大湾区行情节点城市,如正在上涨的佛山、即将下跌的珠海,或者是强劲二线城市。由于北上广深的房票和房贷双重放宽,二线城市已经提早启动,比如杭州、苏州、南京、合肥、武汉、郑州、成都、重庆......

但买二线城市一定要卖核心板块,如杭州钱江世纪城未来科技城、苏州园区、南京河西&江北新区、合肥政务区滨湖新区、武汉光谷中心城光谷东、郑州郑东新区、成都高新区、重庆两滨一嘴。

深圳楼市,只有更狠,没有最狠!最终还是银子来筛选人。

千言万语,想要在深圳严重内卷的楼市夹缝中存活,唯一正途就是――多搞钱!


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