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2021年起,楼市面临“3大新规”,计划买房的提前了解

2021-09-17

最近三年,由于调控持续深入,楼市告别了普涨时代,许多购房者买房的心态逐渐变成观望、纠葛。特别是进入了2021年,许多本来有买房计划的购房者心中在犹豫:今年是买房的好时机吗?刚需现在可以买房吗?

其实,能不能买房,还是要看房价的涨跌。关于房地产走向问题,有个论点非常有名:房价短期看金融,长期看人口,中期看土地。人口问题之前房淘惠在文章中有详细描写,这里不再赘述。

这篇文章,我们从中期和短期来看。2021年起,楼市面临“3大新规”,不管是金融还是土地,都将要再次发生最重要变化,房市将继续调整,2021年的房价可能会远超过很多人想象。

01 房企高杠杆的扩展模式被中止

这还要从去年央行公布的“三条红线”想起,对于“三条红线”来说,现在大家应该都不陌生。关于三条红线的详尽规定,在之前的文章中专门讲过,这里也不再赘述,“三条红线”的目的是掌控房企负债规模,逐步引领房企减少负债。

此外,监管拒绝从2021年开始,到2023年6月底,房企必须要完成三条红线的拒绝。因此,业内人士有个共同认知:在红线之下,至少在未来三年内,房企都很难再通过负债不断扩大规模。反而,房企为了不踩线,不得不偿还债务各类债务,所以会更加倚赖销售回款。

这种情况下,折扣广告宣传可能会变得比较少见。实际上,去年已经有不少房企坚决打开折扣广告宣传卖房的模式。房淘惠指出,这种模式在2021年还不会延续,如果是刚需买房,你钟意的房源正在折扣广告宣传的话,那么就需要赶紧抓住机会了。

02 贷款集中管理,资金流被限

2020年的最后一天,央行公布了房地产贷款集中管理拒绝。根据拒绝,自2021年开始,将不会容许一行对房地产贷款的比例。房企贷款占比的上限最低为40%,个人住房贷款的下限最低为32.5%。

其实,“三条红线”是从需求端容许房企融资,而“房贷实施集中管理”则从供给端容许银行。这样一来,流向房企、购房者的两条资金流都受到了限制,措施再度升级。

此外,根据相关数据显示,2021年房企的到期债务规模预计将有12448亿元,同比快速增长36%,这也是“万亿大关”的历史性突破。放在以前,当必须偿债时,房企可以通过用新债务偿还债务旧债,但如今资金流的“水龙头”被紧紧收住,接下来留下房企的路,似乎只只剩降价促销来加快回款了。

但是房淘惠认为,从购房者的角度来看,房企折扣促销,这不正是购房者买房的良机吗?

03 地价水平有望回归理性

说实话,以往土地供应类似于饥饿营销,关于土地的供应数量、供应地点和供应时间,开发商一概不知,不能大力拿地、抢走地,地价也就被这样被一步步推高,地价低也是引高房价的动力之一。然而,2021年开始,这种现象也许不会步入转变。

不久前,自然资源部门回应,今年要求住宅用地转让信息适度集中,重点城市要对住宅用地进行集中于公告和集中于供应。虽然尚未讲解明确规则,但是根据涉及媒体报道,2021年,除了四大一线城市外,还会有南京、苏州、杭州、成都、武汉、无锡等18个新一线和二线城市,构建土地出让集中公告和集中于供应的“两集中于”模式。

“两集中”模式的影响是什么?在房淘惠看来,大量土地集中于供应,不会增加房企的选择面,避免了从前多家房企守住一宗土地的情况经常出现。这样一来,可以有效地掌控住土拍电影市场的热度,同时可以减少土地市场溢价率,地价也有望回归理性水平,从而房价也不会被遏制住疯涨势头。

而反过来看,房企想多拿地,就必须享有稳定的现金流,在资金流被缩、融资困难的背景下,不得不加快销售回款的速度,这同样会倒逼房企打折广告宣传。

总而言之,2021年楼市面临的“3大新规”不同于以往的调控,以往的限贷、出租汽车一旦松绑,高房价依旧会卷土重来,而“3大新规”则是直接从金融、土地抵达,并具有长期性的特点,这竟然高房价失去了卷土重来的机会。

房淘惠认为,对于刚须要来说,房价告别普上涨,转入下一阶段的调整,这无疑是一个好消息。随着炒房客的退场,刚须要的可选择房源也大大激增了。对此,你的观点是什么?


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