咨询热线

15094929042

男子买二手房被骗170万,四分之一购房者不了解资金监管避险

2021-01-24

170万元购房首付款打给了卖家,没拿到房产证,却把自己拖入了泥潭。几个月前,这件麻烦事扔到了王先生头上。

买卖双方在交易时未进行二手房交易资金监管,随后卖家违约,王先生的钱款暂时无法追回。若回头法律途径,即使他输掉了官司,反而有可能面对“钱房两空”的尴尬局面。王先生事后复盘,如果当时告诉资金监管该有多好。

据报,自2006年起,多地实施了存量房资金监管的相关规定。但调查表明,仍有四分之一的出售二手房者不清楚是否展开过资金存管。同时,超六成消费者不理解二手房交易的风险点。

根据相关法律法规,我国目前对新建商品房预售资金实施政府强迫监管,但存量房则没具体界定。专家建议,不应推动存量房交易资金监管立法,以保障买卖双方交易安全。

某房产中介(图与本文无关)。南都记者 吴进 摄

卖家撕毁,170万元购房款骗

“交易时我就担忧有风险,现在骗了170万,真是后悔死了。”同住燕郊的王先生复盘他出售二手房的交易流程,找到有不少漏洞。

去年8月,王先生通过河北省三河市燕郊镇的一家房产中介,看中了一套总价203万元的二手房。由于该房源有170万元银行贷款,卖家杨女士明确提出先支付170万元首付款,把银行贷款偿还后再过户。

170万元并非小数目,王先生内心曾数次纠葛:这么多的金额打给卖家不会不会有风险?万一卖家将这170万元用作他途而没去还贷怎么办?

但在中介的“安抚”下,王先生还是分几次将钱打给了卖家。根据王先生获取的聊天记录和录音,该中介业务员郑女士称之为,卖家此前曾委托他们买过几套房子,从没经常出现过问题。卖家在当地还有几套商铺,真“事发”了还有资产可以作抵押。郑女士还表示,该中介是大公司,如果出有了问题一定会负责。

不料,王先生担忧的后果还是再次发生了。到了约定的还贷日,卖家一分钱也没送给银行,170万元被挪作他用。

根据双方签订的合同,卖家并非杨女士的名字,而是其弟弟杨先生。杨先生称之为,此套房源是杨女士借他的名字购买,虽然房产证是自己的名字,但实际卖主是杨女士。

杨女士卖房时获取的手机号已变成空号。杨先生告诉他南都,他起初并不知情杨女士未按誓约还贷,对这170万元被用作何处,杨女士也一直不愿详谈,仅说“炒房缴了”。他也并不想受到牵连,目前也在积极挟杨女士还款。

输掉了官司反而有可能“钱财两空”

中介口中卖家的资产去哪了?事发后,该中介的冯经理告诉南都,卖家显然委托本公司成交价过几套房产,但并不是通过他们的门店展开交易。

而对于卖家的商铺,业务员郑女士表示,她在微信看到卖家发了一个关于出租商铺的朋友圈,便以为其拥有商铺,在聊天时告诉他了买家该信息,实际并不清楚卖家名下若无资产。

王先生指出,中介将未经核实的信息告诉他,误导了他作出判断。但冯经理回应,中介并未欺骗客户,中介不能确保该房源可正常交易,无法确保客户的行为,也无法核实客户的心理。

业务员郑女士此前称“出有了事公司会负责”。事后郑女士回应,由于交易流程有多人参予,明确如何负责管理不应向门店咨询。冯经理则称,不清楚当时郑女士是如何说的。目前门店无法承担责任,也无法归还中介费,不能在王先生通过法律手段维权时提供应有的帮助。

北京市中闻律师事务所合伙人闫创认为,此事件中,中介作为居间方,与买卖双方签署了居间合约,应分担一定的责任和义务,但如何界定责任还要看居间合约的约定以及其他履行合同中的适当证据。

三河市住房和城乡建设局表示,对于中介公司的行为,该部门只能帮助调解,并无处罚权。经调查后,若情况有误,将协助王先生与中介机构调停。同时,因金额太大,且无法确保调解的效果,建议王先生通过法律途径解决问题。

放在王先生面前的似乎只剩下法律这一条道路,但他仍在犹豫不决。他担忧,如果卖家名下没有资产,即使起诉成功了,也无法追回170万元钱款。而且房源被法院拍卖会后,银行是第一受益人。到时恐面临“钱房两空”。

从看房到如今已快满一年,事件陷入僵局。目前买卖双方暂时协商的方案是,卖家每月继续还房贷,王先生可以住进。由于贷款尚未偿还,房子无法过户,而剩下的贷款年限多达20年。“相当于花170万出租了个房子,很不甘心。”王先生称。

一名中介人员在商铺前核对信息(图与本文牵涉到)。南都记者 吴进 摄

超六成消费者不了解二手房交易风险点

王先生遇到的麻烦并非孤例,有机构统计,仅2018年,房产交易纠纷案件数就达到了30万,大额的资金纠纷已经沦为了房地产案件的导火索。

今年4月,国家市场监督管理总局主管的《中国质量万里行》杂志调查5000余份样本找到,近1/4消费者曾遭遇过二手房交易纠纷,遭遇定金或房款损失的超过16%,其中将近两成是由于卖方债权人。

上述调查还找到,近7成消费者表示不了解二手房交易主要环节,超强6成不理解其中风险点。

据报,规避资金纠纷风险的最有效地方式便是资金存管。非常简单来说,是将客户的房款放到“第三方存管机构”中,待交易成功后,再将房款解冻至业主账户,若交易失败,资金不会返还给客户。

实践中,各地常见的资金存管方式有以下四种,一是通过第三方支付机构账户存管;二是城市本地合作银行存管;三是依赖当地政策性监管,如部分城市由住建委进行资金监管等;四是通过行业专业机构合作存管。

“根据涉及法律法规,新建商品房预售资金实施政府强迫监管,但存量房交易资金监管却并无强制规定。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼任秘书长柴强在接受南都采访时表示。

否要对二手房交易资金强迫监管进行立法,业界曾有争议。柴强讲解,赞同者认为,资金监管有利于减少纠纷,保障双方交易安全;反对者的主要观点是,二手房交易是民事行为,双方应遵循自愿原则,不不应做强迫规定。

此外,资金监管暴露的一些问题也阻碍了其立法。柴强回应,政府监管较为公正但有可能效率较低;而房产经纪公司监管,则不会有经纪人甚至整个公司“卷款跑路”等不规范现象发生。

据悉,目前某些房产中介公司有二手房必须进行资金监管的强制性规定,也有许多中介公司尚未有该规定。

王先生称之为,交易时中介并未告知其有资金监管服务。该中介的冯经理在对此南都专访时表示,该公司暂时没二手房交易资金监管业务。

多地建立资金监管制度,但较多消费者不了解

事实上,自2006年起,我国已开始创建存量房交易资金监管制度。原建设部会同央行印发《关于强化房地产经纪管理规范交易承销资金账户管理有关问题的通报》。此后,许多城市陆续建立了存量房交易资金监管制度。

近几年,中央部门也频频发文规范资金监管制度。2016年,住房和城乡建设部等部门印发《关于强化房地产中介管理促进行业身体健康发展的意见》,提出健全交易资金监管制度。今年4月,住建部等部门又印发《关于提高房屋网签备案服务效能的意见》,提出市、县住房和城乡建设部门应该建立交易资金监管制度。

虽然多地已出台该政策,但仍有较多消费者对此不熟知。前文提及的调查发现,有四分之一的消费者不确切否进行过资金存管,在这些人中,有37.6%不确切有这项服务,25%不清楚有哪些渠道可以展开存管。

同时,大多数消费者赞同资金监管。调查表明,如果知道有资金存管服务,70.2%的消费者表示“肯定会,主动拒绝中介做到存管”。

柴强建议,下一步应推展二手房交易资金监管立法,但具体以何种模式监管,目前各地尺度宽严不一,效果各异,不应展开详尽调研。

来源南方都市报


新氧 新氧 新氧 新氧