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郊区新盘降价大幕即将拉开!天津大盘直降三分之一

2020-07-05

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最近两天刷屏的楼市新闻是广州楼盘大幅降价。

降价的盘是广州番禺的祈福缤纷汇,从2018年高峰期的4万8,一路暴跌,降至4万出头,最近几天,又从4万2直降到3万6,一次性缴付3万4,降幅20%,这个力度很可怕了。

实际上,比起番禺的楼盘降价,北方有一座定一线城市的郊区大盘,也静悄悄的降价了,而且力度比祈福缤纷汇要大的多,价格从一万必要撸到六千多,直降1/3,离不了了之已经不远了。

这个城市就是天津,这个大盘就是天津团泊的富力新城。

富力新城,位于天津静海,是团泊新城的超级大盘,占地面积2667亩,建筑面积268万平米,分成G区、H区、J区三个区,这三个区又一共规划了12个地块分批开发,一听得就是巨无霸的组团规模。

看团泊地块的规划图,富力、绿城、天房等房企纷纷扎堆,以富力的地块最多,看规划就告诉,这里要建起无数的房子。

静海是天津的远郊区,团泊新城是静海的一张名片。

富力新城2015年开盘销售,价格一路走高到每平九千多,2018年5月,天津公布海河英才计划放松落户,楼市又被打了一剂强心针,富力新城也跟着蹭了一波流量,三高时卖到了一万出头。

可惜好景不常,放松落户让天津楼市只回光返照了两个月,很快又陷于了漫长的横盘和阴跌。

天津市区的房子,有交通、设施和学位支撑,还能慢慢消化,价格还扛得住。

郊区的楼盘就敢了,没设施,没交通,没优质学校,量却又大的难以置信,开发商一旦经常出现资金危机,房子卖不动,除了降价求生存,简直无路可走。

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8月初,扛不住的富力新城出大讨了。

富力新城其中一个组团,雍景豪庭129追的房源总价直接降至88万一套,合6800一平米,很多在万元高价购入的业主,资产瞬间大跌三分之一。

大降价之后,引起了富力新城前期业主的集体维权。

富力业主虽然以精装交付质量、学校问题等为由维权并要求退房,但是大家心里都确切,开发商降价太猛才是压倒骆驼的最后一根稻草。至于富力业主能不能退房顺利,不能拭目以待。03广州番禺的祈福缤纷汇、天津的富力新城大幅降价,都不是偶然的,不出意外,今年下半年,还会有为数不少的楼盘跳楼大甩卖,以价换量,用降价来换取活下去。这些楼盘,大概率都位于名气大于实力,实力又跟不上野心的二线城市郊区。包括了大部分强弱二线,甚至是像广州这样的一线。

最近三年,随着城市格局的转变,一大批城市打响了城市排位战,三线想要晋级二线,很弱二线想要晋级强劲二线,强二线想晋级一线。

为抢走优势资源,地方政府有两个常规的手段:降低入户门槛抢走人和拉大城市框架建新区。

抢走人不用解释太多,辟新区大家也不陌生。现在没辟新区的城市,那一定是一座不合格的城市。

新区不但要辟,而且要多建,要四面开花。四线辟一个新区,三线建两个新区,二线建三到五个新区是常态。

新区的位置往往靠近老城区,只要有大片的土地,东南西北随处可以落子。

新区奠定之后,先搞土地征收,然后土地平整规划,修建四通八达的道路,敲一些设施的学校、医院、商超、产业园的概念进去,就可以开始卖地了。

新区转让的住宅地块不但多,而且往往个头很大,因为是新区,地有的是,大开发商经常几百亩,甚至几千亩的拿地,然后一期一期慢慢开发。

对开发商来说,低价囤下大片土地,变长到充足宽的时间周期里,一定是赚钱的,对于开发商来说,囤地是一种本能和原始冲动。

对政府来说,一次性转让大量土地,省心省力,出让金高,还能让开发商帮政府完备设施。

就这样,双方一拍即合,郊区有大量的土地资源,开发商有囤地冲动,政府有大量卖地的需求,郊区大量的巨幅地块被转让。

而这些地块又往往被冠上XX新区、XX新城的名义,金光闪闪,牛逼闪闪,前景无限。

这些远郊地块由于出让价格很低,开发商定价空间相当大,售价广泛在七八千到一万多,还是已经包括了充足利润的价格。

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花开两朵,各表一枝,2017、18年,正是大批投资客四处出击寻找机会的年代。

一线房价太高,限购又严,投资客都想要去二线或者有IP的热门城市捡漏。

可就算破了出租汽车,这些城市的核心区价格已经很高了,广泛达到了三到五万,大多数投资客,手里只有几十到百来万首付,有心无力,又担心高房价的风险。

有什么需求就有什么供给,新区的海量楼盘及时向他们招手,个个标签完美:强二线,前景无限的新区,人居大盘,著名开发商,单价一万出头,首付三十万就可实现置业梦想。

还想什么呢?买买卖。

投资客信心满满,开心入货的时候,记得了最重要的一点,供应量会会大到供过于求,新区会会新的到发展不一起?

以富力新城为事例,虽然在天津远郊静海,但是有团泊新城的概念支撑,看团泊新城的政府规划:

东区规划以休闲旅游为核心,集中于发展温泉度假、文化休闲娱乐、旅游观光、设施农业以及高档住宅等产业,西区规划建设天津身体健康产业园,以教育、医疗、康养、体育领域的科研产业为主导,造就旅游、体育、制药等涉及产业发展。

规划很高大上,团泊的体育中心、足球场、网球中心、奥特莱斯已经竣工,还有多家医院正在建设之中,又在天津的大IP之下,九千多的价格难道不是底吗?

可谁能想起,9000多竟然不是底,甚至6800也不是底,最新消息,富力新城降价之后,团泊东另一个楼盘直接降到了5000多。

分化的年代即将来临,分化完成之后,在同一个城市,10万+和5000+的房子很可能共存,而不是你指出更合理的3万、5万、8万的价格梯度。

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在投资最狂热的年代,投资客都知道看城市,看规划,看概念,却忽视了最最重要的一点:供需,供需,还是供需。

众多实力跟不上野心的城市,在强劲二线的光环照亮下,在投资客的热烈追捧下,艾米了自己,低估自己的实力,盲目拉大城市框架,无边界展开扩张。

这些盲目扩张的地盘,没有人口去填满,没有实业去第一时间,玩的最顺利的就是修建一栋又一栋的房子,卖给一批又一批的投资客。

还是那句老话:大潮退去,才告诉谁在祼泳,现在已经到了大潮退尽的时刻。

有好比一个粉丝向我责怪,去年在某强劲二线新区卖的楼盘,一分未涨,还在暗戳戳打折促销,心里很是不爽。

我想要说,想到富力新城,你们该偷着乐了。

今年下半年,房地产信贷在持续放宽,房企赖以生存的信托、信贷和债券融资渠道也越来越较宽,高度倚赖现金流的房地产企业正在极致承压。

在这种情况下,房企的资金链一旦经常出现危机,陷于供不应求的远郊大盘不会最先被拿来祭旗,富力新城的大降价,就是在这种背景下再次发生的。

富力新城和祈福缤纷资的大幅度降价绝不会是孤例,而是城市和房企无序扩展的必然。

今年下半年,在严峻的信贷形势下,我们会看到越来越多的郊区大盘重新加入降价求生存的大军。

(文章来源:搜狐焦点)

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文章来源:搜狐焦点


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