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国家统计局数据公布!这14个城市,房价比深圳还猛!

2021-08-24

原创 刘晓博

12月14日上午,国家统计局发布了前11个月“70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”。

通过其中跟2015年基期的比较,可以坎到过去5年房价涨幅最少的城市。

在“新建商品住宅”方面,竟然有14个城市房价的总计涨幅多达了深圳。

拿深圳为“标尺”来取决于主要城市房价的涨幅,是因为深圳楼市一直是全国楼市的风向标。

由于人口增量大、新建住房供应量偏小,深圳房价易涨难跌。在好几轮房地产牛市里,深圳都是领涨城市。而2015年,是国家出台楼市“去库存”政策的一年,随后全国楼市进入了一轮史无前例的大牛市。然后是持续几年的调控,出台长效机制等。

所以,用深圳来衡量主要城市过去5年房价的涨跌幅,非常有价值。

根据国家统计局的数据,过去5年深圳新建商品住宅上涨了57.5%。而新房涨幅超过深圳的,有西安、徐州、武汉、合肥、成都、广州、厦门等14个城市。

下面就是涉及数据:

上图:2015年末到2020年11月,中国广义货币M2同比快速增长了56%,从上面表格可以看出,至少有15个城市新房涨幅多达了M2增速。

可以显现出,不仅连徐州这样的普通地级市新房涨幅都大幅多达深圳,就连呼和浩特这样的“胡焕庸线以西”的城市、也都比深圳彪悍。

但如果你再对比一下二手房的涨幅,情况就再次发生了很大的变化。

以2015年为基期,深圳是纳入国家统计局统计资料的70个城市里,二手房涨幅最大的城市,涨幅超过了84.7%。

对比一下14个新房涨幅多达深圳的城市,以及北京和上海的新房和二手房的涨幅,就不会发现:情况高度分化。

一类城市,以西安为代表,新房涨幅多达80%,但二手房涨幅只有24%,二手房近不及新房。这类城市还有徐州、成都、三亚、石家庄、扬州、呼和浩特等。

跟新房比起,二手房的市场属性更强劲,因为没限价,也基本上没“庄家控盘”。如果一个城市的二手房涨幅多达新房,解释这个城市上涨动力强劲,比如深圳。这类城市的下跌属于“二手房推动型”。

反之,如果二手房涨幅远远跟不上新房涨幅,解释这个城市房价下跌主要靠新房拉动,归属于“新房拉动型”。新房由开发商和政府定价,卖方对价格影响能力比较强。

通常情况下,房价上涨多是新房夹住的,在“楼市调控长效机制”建立之前,中国楼市一直如此。

而在限购、限售、限贷、限价、限商等一系列调控措施出台后,上涨动能强劲的城市,新房都被严苛限价,经常出现了新房跟二手房的价格倒挂。所以才经常出现了“打新热”,深圳就是如此。

上图:过去5年二手房涨幅仅次于的城市名列,只有深圳、合肥、无锡、广州的二手房涨幅,跑输掉了同期广义货币M2的增幅(57%)。

除了深圳,还有一些城市二手房涨幅基本跟新房持平,或者差距并不大,比如上海、北京、合肥、广州、无锡。在这类城市,市场上涨的能量跟新房、二手房均价相互匹配,或者说价格比较真实。

反过来看:以西安、徐州、三亚、石家庄等为代表的,新房涨幅近超二手房的城市,新房价格具有“虚假性”,或者说透支了未来一到两年的空间。

在买房投资的时候,选择二手房涨幅超过(或者相似)新房涨幅的城市,更靠谱。

当然,我们还可以比较同一片区、同一档次、同样教育资源的新房和次新二手房,价格比较相似的城市,更有投资价值。二手房价格远低于同档次新房的,一般来说存在价格虚高现象,或者二手房比较难以转手。


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