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二手房买卖,律师有话说

2021-07-26

滨州之声12月10日:

随着我国房地产市场的快速发展和国家宏观调控政策的演变,房地产行业蓬勃发展,房价也一路攀升。对于我们普通人来说,房子是大问题。对于已婚人士,丈母娘说道要结婚得有房,没有梧桐树哪来金凤凰。对于已婚人士,还乡才能乐业,宝宝才有学上。同时房子也是我们对付通货膨胀的优质资产。二手房可能是很多人购买房屋的选用,二手房的交易也是最更容易出现法律纠纷的领域。在二手房买卖过程中,我们如何最大限度维护自身的权益呢?《律师说法》特邀山东开言律师事务所的田凤枝律师做客节目,为您答疑解惑。

我们出售二手房的时候,签订二手房买卖合同要注意什么呢?

田律师:

1、购房者应当细心查看房产证所有人的身份证件,如果售房者与房屋产权证上记述的产权所有人不是同一人,则应该了解售房者与房产所有人之间的关系,拒绝售房者获取相关证明文件和授权委托书,并要亲自向房产所有人核实,签定房屋买卖合约最好是房产登记的所有人本人展开签定。

2、合法的产权和土地使用权证明是二手房交易合法有效地的前提。现实生活中不存在利用假房产证行骗的情况,应该鉴别房产证的真伪,鉴别房屋产权证真实性的最保险方式是到相关部门展开核实。

3、须考察房屋的实际面积和结构与房屋产权证上登记的面积以及显示的房屋结构否吻合,是否有私搭乘乱建或破坏房屋结构的问题;该房产用途是否与购房者购买后的用途相符等。

4、需确认房屋否允许转卖,如果房屋已出租,则须售房者提供承租人同意出售并退出优先购买权的书面意见;如果房屋已被抵押,则须通报抵押权人,并就中止抵押确认可行的方案;如果房屋被司法机关查禁,则不应慎重考虑是否购买。

5、出售二手房首先要核实确切现有的户籍登记情况,是否是出卖人本人及其家庭的户籍,这涉及出卖人能否实际将户籍迁出。如果经常出现所登记的户籍为前手房屋买卖合约的卖方的情形,这种情况下,出卖人客观上无法遵守将户籍迁出的义务。

关于户籍是否需要出卖人迁出,这一点建议签订房屋买卖合同时,应当约定好违约责任,尤其是多达一定时限后,按日计算出来违约金责任,这样可以敦促出卖人尽快履行义务。同时不应注意违约责任仅能起着敦促卖方尽快迁出的起到。因户口迁离不属于法院的受案范围,一旦经常出现未能迁离的情形,买房人也仅能要求违约金或者赔偿损失,无法通过诉讼构建强制对方将户口迁离的目的。因户口问题并不影响房屋的实际用于和过户登记,所以以此为由拒绝解除合同也往往不能获得法院的支持。若买方购买该房屋的目的就是为了落户或者子女上学,可以在合同中具体约定未按约定迁离户口作为合约解除的条件,在该条件成就时,买方可以控告要求解除合同,并自行出售其他房屋。

6、房屋中介机构应该审查交易房屋能否上市交易、否存在共有、否原作有抵押权、是否已被国家机关采取强制措施,交易房屋是否是出卖人家庭名下唯一住房,订约当事人是否不具备民事行为能力、否有无权代理的情形、出售人是否不具备购房资格等等。如果房屋中介机构违背心目中居间义务,严重伤害委托人利益,给委托人导致损失的,应该根据其过错程度承担适当的损害赔偿责任。

7、夫妻一方以自己名义出让注册在自己名下的共计房屋,配偶明确表示不同意出让,如不不存在违反合同法第五十二条规定情形的(如欺诈、威逼、恶意串通,伤害国家、集体或者第三人利益;违背法律、行政法规的强制性规定等),合同一般被确认为有效,但买受人要求继续履行的,法院一般不予支持。买受人可以主张解除合同,善意买受人有权拒绝出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。

如果买受人能证实房屋共有人,对一方出卖的行为知情并且以自己的不道德,认可一方背叛房屋的行为的,法院也可能会裁决房屋共有人分担履行房屋过户的责任,这一点不同的法官,根据每个案子不同情况,可能会经常出现不同的裁决,避免这种纠纷的措施就是,产权注册所有共有人或者是夫妻双方一定要在买卖合同中共同签署。

一定要签定正式的书面的房屋买卖合同,书面合约内容主要包括买卖双方的基本信息(还包括姓名、地址、联系电话等);房屋的坐落于方位;房屋面积;房屋的价格及付款时间誓约;交房期限;违约责任。

以上就是房屋买卖合同一般留意的问题,也是比较更容易产生纠纷的问题。

律师有话说

我个人指出:做人行事,从事市场经济活动,人一定要有诚信,都要遵纪守法,讲究诚信,在法律允许的范围内,遵从双方达成协议的协议,按照合约办事,按照法律规定办事。如果我们遇上对方不遵守合同誓约、擅自毁约或履行合同不规范的情况,建议双方先行调停,如果协调无果,也别忘了拿起法律的武器,维护自身的合法权益。法律守护公平、权利、平等,是维护诚信的人。

【来源:滨州之声】

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