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房价下调2000元/㎡!江宁远郊卖不动还挂地,在售楼盘“哭了”……

2021-07-22

“国际惯例”的月底销许潮如约而至,且邻近年终,这波“潮水”来的是更加激烈。

河西、城南、江北核心区、燕子矶等等热门板块悉数发力。特别是大河西,老盘、纯新盘齐上场,这么大的阵仗也是不多见。对于买房人来说,也只有一个字:冲!

这些板块之所以既贵且热,究其显然离不开供不应求的底层逻辑。而一旦当一个板块供过于求、甚至供大大多达求时,也就面临着去化力弱、甚至房价下调的惨淡局面。

江宁禄口,莫不是如此。

1

已入市新盘11个,有盘散户近3月仅认购3套

说道到江宁禄口,必不可少【刚需】两字。原本只有万元出头的房价好比是刚需群体,对于投资客来说也是香饽饽。

市场好时,禄口的地也是颇受房企青睐,在房价还是万元的年代,地价已多幅触顶突破万元。中海、中骏、恒大、绿地、弘阳等品牌房企纷纷布局,导致如今的禄口已面世的新盘就多达11个。

其中9盘在售、1盘尾盘、1盘待售。

在这些楼盘中,除了附近S1号线翔宇路北站的楼盘比较好买以外,其余楼盘基本都面临着去化困难的境地。

从禄口市场重启以来,入市的这11盘中,仅中骏合景柏景湾一盘基本销售一空,南京网上房地产数据表明只剩2套可售。

而其他的盘可就没这么好运了。

蓝天慧融花园,9月9日首开,开盘距今已有近3个月的时间,然而368套房源却只认购了3套、0套成交价,去化率四舍五入几乎为零……

这在禄口来说,并非个例。

开盘6个月,126套房源售出24套,去化率严重不足2成。

开盘4个月,540套房源售出162套,去化3成。

先河至今一年时间,陆续发售346套房源,售出154套,去化4.5成。

就不一一例出了。优惠、首付分期、特价房等花式促销在禄口市场就是指不缺乏,但对于促使递而言作用仍是有限。

2

新地块仍不断补仓,品牌房企开始后撤

禄口市场的供大于求现象已然十分凸显,但更要命的是,挂地的节奏仍然勤快。

去年年底,禄口前后转让了5幅宅地,均一轮底价成交价,最低楼面价仅6476元/㎡。

可以显著的看到,相比几年前品牌房企争相拿地,去年禄口转让的5幅地块基本都为政府夺下兜底。新房市场如何,土地市场的展现出就可窥之。品牌房企的相继撤退,也是禄口市场颓势的开端。

不仅如此,这些地块的入市节奏变得更为缓慢。去年12月拿地,距今已有近一年时间,然而5幅地块均仍未任何进展,何时才能上市变为未知数。

要告诉如今南京市场上多数地块的节奏是转让几个月,就公开发表售楼处,甚至半年多就开盘的也不在少数。与之相比,禄口地块的命运称之多舛也不为过。

3

今年底再迎2幅新的地块,“官方降价”太可怕

中秋节年底就挂地似乎出了禄口每年的保留节目。继2018、2019年后,今年禄口又将在12月迎来新地块转让。

2020G97、G98地块,两幅地块紧邻,坐落于禄口比较受欢迎的如意湖片区,靠地铁口比较将近,周边有赫贤国际学校、会展中心、医院等设施,还有如意湖景观区,性价比较高。

(来源江苏土地)

再转让2幅地块对于禄口在售新盘来说,不仅仅是供应再增、选择更多的压力,而更为“致命”的是,这两幅地块在南京执行土地新政后挂出,均设有毛坯限价。

从第一段的表格中可以显现出,目前禄口在售楼盘大多价格在毛坯1.9万/㎡、精装2万/㎡左右。而G97、G98两幅地块的毛坯限价均为1.7万/㎡。

并且从容积率来看,两幅地块未来也将打造小高层。所以,1.7万/㎡的毛坯禁售对于禄口已开楼盘来说无疑是具备冲击性的。

与当下大多楼盘1.9万/㎡的毛坯单价比起,G97、G98两幅地块的价格也就相等于上调了2000元/㎡。这对于本就去化困难的禄口市场而言,更是雪上加霜。

南京土地新政实施后,国土局悬挂地会根据地块所在板块市场的表现来原作毛坯禁售,这也就意味着官方对于这个板块的定位如何,必然是不存在风向标意义的。

以往我们只听说市场不好,房子卖不动,开发商自行降价销售,甚至引发杨家业主维权的。而如今之于禄口,开发商自己还在撑着,官方却在主动“降价”来盘活市场,这对于在售楼盘、已买房的业主,特别是投资客来说,都是无形又无声的压制。

不仅如此,官方对于禄口1.7万/㎡的定位,基本已经和六合持平。在同批挂起的地块中,六合雄州G103地块毛坯禁售1.72万/㎡,两者基本相当。

(G103地块示意图,来源江苏土地)

甚至近几年才刚开发的江北桥林新城,同批所挂的G100、G101地块毛坯限价都在2万/㎡,如此对比之下,禄口不免心酸。

多年的发展之后,南京各个板块多多少少都步入了涨幅,核心板块自不必说,即使是一直不被看好的麒麟,如今也已经突破了3万/㎡的大关。

遇到碰上瓶颈,下跌动能力弱的,也还是能保持原状并撑下去。比如青龙山新城,2.6万/㎡的禁售想再往上不容易,但板块需求量、成交量仍然可观。

而禄口,在去年底“憋了”2年后终于打开新房市场的2.0时代,价格也由蓝天星港花园精装1.7万/㎡的水平纷纷上调至了2万/㎡左右。然而仅时隔一年,禄口房价就被“手动”下调,几乎与前期价格持平。

潮水褪去,只剩唏嘘。

4

从1.2万/㎡-2万/㎡,禄口市场步入转型阵痛

禄口新房市场的分水岭,就在2017年板块前期老盘朗诗青春街区的收官特推。

2017年11月22日,朗诗青春街区发给最后251套毛坯房源销许,为22、23、24、29、30#,户型面积83、87、89、118㎡,售许均价12500元/㎡。

于2017年的楼市,市场周期余温仍在,再加如此低价的性刺激,刚须要、投资客均闻风而动。22号获得售许,23号9点-17点30分排号登记,当天一早7点就有买房人在售楼处门口排队,盛况堪称空前。

(朗诗青春街区收官房源的排号现场)

在我们当时重新组建的朗诗买房群中,就有买房人直言不讳:摇到号的简直祖坟冒青烟,堪比中大奖!

最终项目吸引了2627组买房人顺利甄选,中签率9.6%,朗诗的收官开盘成功将禄口楼市推向了顶峰。随着这251套房源的当天售罄,禄口的新房市场也随之步入了转型阵痛。

我们来看一下这个当年“中大奖”购买的房子,如今二手房行情如何。

根据链家官网表明,朗诗青春街区上海证券交易所房源215套,上海证券交易所均价18909元/㎡。按照这个价格来算,项目的收官房源溢价就高约6409元/㎡,大于83㎡户型就涨了53万一套,相当可观。

但是,但是,不仅该小区近90天成交量只有3套,且这3套的成交价均价基本都在1.8万/㎡以下,并未达到上海证券交易所均价的近1.9万/㎡。

二手房市场往往更能反映一个板块市场的真实状况。以上小区的成交价数据都在表明虽然看上去当初买的房子涨了很多,但流通性劣、市场需求不强,也不能停留在“纸面财富”。

1.2万/㎡的朗诗青春街区后,禄口迎来了精装1.7万/㎡蓝天星港花园,随后就是2019年年底开始陆续上市的开头所说11盘,价格也再次上升至2万/㎡左右。

而分水岭也就在此,不管是精装1.7万/㎡、甚至毛坯1.9万/㎡,都再也不知当初朗诗的千人抢房盛况,反之的却是去化逐渐力弱。

当然从2018年开始整个楼市都转入了下调周期也有影响,但坚信最大的因素仍然是在价格的上涨上。从纯刚需的万元出头下调至“破2”,这中间就筛选丢弃了一部分刚须要和大部分投资客,毕竟谁都知道有倒挂才有利润空间。

而从1.2万/㎡回到2万/㎡,禄口的发展似乎却并没有跟上房价上涨的步伐。

首先是本该属于江宁的空港新城利好如今却被溧水抢尽了风头。如今不能环绕如意湖发展学校、会展中心等配套。

根据南京禄口新城中心区(NJNBh020)控制性详细规划表明,【禄口新城中心区,未来功能定位为空港枢纽经济核心区的最重要承托板块,南京现代服务业的主要集聚平台,禄口新城宜居宜游的典范品质地区】

【其中:一核为新城商务办公核心;一轴为翔宇路城市扩展轴;一带为越秀路公共服务核心区带上;一环为龙凤湖滨水休闲环;五区为一个先进设备生产产业区和4个宜居社区。

社区中心将规划居住于中心4处,基层社区中心17处;由此而配备的教育设施有:规划幼儿园14所,小学7所,初中5所,国际学校1所。】

然而落到实地的却是寥寥。如意湖片区由于靠地铁口较近,有越秀路综合管廊、南京赫德国际学校等设施的推进,也是很多纯刚须要群体的低总价之中选。

然而靠近禄口镇中心片区就比较难了,几年过去片区面貌基本没有太大变化。

城市发展由核心向外围延伸,每拓展一层就需要更多的资源和人口去填充。如今的禄口缺乏轨道交通、缺乏商业资源、医疗资源、产业资源,然而密密麻麻的住宅项目已经率先入驻,算上待出让的2幅地,禄口即将布满18盘。

成千上万套的房子是否有如此多的市场需求,未来又有多少人能来接盘,这或许只有时间能给出答案。

- END-

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