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珠海房地产纠纷李玉麟律师团队新版买卖合同启动如何在二手房交易中规避风险

2021-01-13

原标题:珠海房地产纠纷李玉麟律师团队 新版买卖合同启动 如何在二手房交易中规避风险

广东一麟律师事务所 李玉麟资深律师

商品房买卖合同(简洁标准版)

卖房方(甲方):

身份证号码:

购房方(乙方):

身份证号码:

关于乙方向甲方购房事宜,双方经协商,达成协议如下:

一、甲方将其拥有独立国家产权的位于 市 区的房屋(房屋所有权证编号: ,建筑面积 平方米)以人民币 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整(¥ 元整)出售给乙方。 已方愿意以上述价格向甲方认购该房,并以买下的上述房屋向中国 银行 分行申请人购房抵押贷款。

二、甲方承诺:

1、向乙房申请购房贷款银行或贷款银行认可的机构提供符合要求的房屋资料以备审核。

2、确保对出售的房屋拥有独立产权。如果该房屋为共有房屋,则必须获得其他所有共有人的同意出售书面文件。

3、保证该出售房屋不予出租。因租赁所产生的任何问题由甲方承担并负责解决问题。

4、自签订购房协议书范本起,确保将该房屋按誓约价格售给乙方,期间不得答应或将房屋出售给第三人。

5、按照前述业务的需要,及时签定各项合约文件和办理各种申请。

6、在办理产权过户时,应依要求将房屋产权资料交付给贷款银行或贷款银行接纳的机构持有人。

三、乙方允诺:

1、向贷款银行或贷款银行认可的机构提供符合要求的资料以备审核,并依规定缴纳费用。

2、保证按原誓约价格向甲方出售前述房屋,并及时将贷款扣除支付甲方之售房款。

3、将所购房屋向贷款银行申请抵押贷款。

4、按照前述业务需要,及时签订各项合约文件和办理各种手续,并分担各项费用。

5、在办理房屋过户时,应依要求将房屋产权资料交付贷款银行或其接纳的机构持有人。

四、购房协议书范本以乙方向贷款银行申请购房抵押贷款获得批准后为月生效条件。如果贷款银行指出乙方的借款申请不符合条件而未予批准后,则甲、乙双方可以解除本协议。甲方若向乙方收取定金,应如数退还给乙方。

五、如果贷款银行批准后的贷款金额严重不足申请贷款额的70%,则乙方有权中止本协议。否则,乙方不应遵守本协议的有关规定。

六、违约责任

1、如果甲方债权人,拒绝将房屋出售给乙方,不应向乙方赔偿金因此受到的损失。

2、如果乙方违约,贷款申请获准后没向甲方出售房屋,应向甲方赔偿因此受到的损失。

七、本协议的定下、履行、认识、变更和争议的解决问题适用中华人民共和国法律。

八、本购房协议书范本自双方签字或盖章之日起生效。

九、本购房协议书范本壹式肆份,双方搁执壹份。有乙方递贷款银行或其接纳的机构壹份。

十、特别约定:

甲方: 乙方:

甲方授权代表签署(盖章): 乙方授权代表签署(盖章):

电话: 电话:

签定日期: 年 月 日 签订日期: 年 月 日

新版房地产买卖合同的启用,对佣金收取、经纪人资质、交房条件等方面的改良,使房屋买卖的可操作性更强,但仍然有一些条款必须细化。以下三类问题特别容易引起二手房“问题风险”:定金纠纷、共有房屋纠纷和期房出让纠纷。其中,50%以上的纠纷是由于定金问题产生的,30%左右是因共计房屋交易所产生的,只剩的则为期房不规范转让引发的。

定金祸根祸根

案例:李某在某中介公司看上了一套挂牌价为50万元的二手房。在签定正式的房屋买卖合约之前,李某转交中介公司2万元作为定金。上家王某收到后压低了价钱,希望以52万元出售。于是,李某回应放弃交易,并要求对方王某归还2万元。在交还2万元后,李某认为王某债权人在先,应当双倍返还定金,但遭到拒绝。王某指出自己委托中介公司缴纳的是意向金,不应双倍返还。

分析:产生2万元纠纷的主要原因,是双方混淆了定金与订金的区别。定金具备借贷合同遵守的性质,在上家违约不卖房时下家有权拒绝上家双倍归还;下家债权人不买房时上家有权拗掉定金。但订金只科预付款性质,在双方交易不顺利时应如数归还。

产生“定和订”金纠纷的原因主要有以下几方面:一是文字表述问题。除上述定金和订金外,还有龙凤向金、预付款等众说纷纭。在缺少具体誓约的情况下,无论是订金、意向金还是预付款,交易当事人均不能要求双倍归还或者拗丢弃;二是定金交付数额问题。比如合约中誓约下家在签下时付4万元定金,但实际只付了2万元。一旦一方违约产生纠纷,定金数量不易产生争议。三是定金交付方式问题。定金只有实际交付给才能产生法律效力。但具体操作却是由下家将定金必要转交中介公司,然后由中介公司交给上家。中介公司收到下家定金后,往往不会出示以下格式收据:“今收到下家某某多少意向金。如果上家同意以某价格卖房,该意向金改以定金”。这种定金缴纳方式对下家极为不利:一则与上家并无直接签署的协议;二则手中没有上家出具的定金收条;三则很难取得上家已经从中介公司处缴纳定金的事实;四则没有具体中介公司收取定金的代收或交予责任。在此情况下,一旦再次发生上家收受定金反悔不卖房或抬高房价的违约情形,下家很难要求上家双倍归还定金,也很难追究中介公司的责任。

李玉麟资深律师对策:可采行的补救措施是,在下家与中介公司签订的居间合同中,明确界定中介公司收取定金的性质:是开立还是交予?如果是代收,中介公司在收取定金时应当开具上家委托书。否则,就要明确中介公司的交予责任。比如,几天内交予,未能完成交予时分担多少违约责任或赔偿金下家损失多少。作为中介公司也要学会维护自己,如上家委托开立,不应拒绝其开具代收委托书;如是交予,在上家接到定金后,应要求其开具收条。这样一来,当发生上家或者下家债权人时,就不会卷入他们的定金纠纷中。

共计房屋惹纷争

案例:张先生把父母的一套二手房卖给了吴某。在交易过程中,所有手续、签署等都由张先生代办。合约签完后,张先生父母认为成交价低于市场价,不同意出售;吴某认为该交易应当之后。在这种情况下,吴某明确提出打官司。

分析:单纯从法律上讲,房屋属于共有财产的,出售时必须同意其他共有人的书面同意;如果未经其他共有人书面同意,应确认该转让不道德无效。司法实践中,如果房屋已经交付使用较长一段时间或者已经办理了过户手续,法院一般会判令该转让行为无效。但如果房屋还未交付使用,也没有办理过户手续,一旦房屋共有人在知道该出让情况后提出反对,法院就有可能判断该交易违宪。

从法律上来讲,中介公司在上家要求挂牌出售房屋时,有审查该房屋权利状况的义务,有如实告诉下家该房屋权利状况的责任。但是,中介公司往往由于法律专业知识的缺少和不受经济利益的驱动,忽略甚至故意掩饰这些细节问题,从而导致交易双方纠纷的产生。

李玉麟资深律师对策:共计房屋在出售前,全体共有人必须以签署或者书面委托的形式表示同意。在交易过程中,下家一定要详细查阅房屋否属于共计房屋,特别是把好夫妻共有财产关口。根据婚姻法规定,凡是夫妻婚后获得的财产均属于双方共计财产。因此,即便该套房屋产权证上只有夫或妻一方的名字,在房屋交易过程中,下家也应当拒绝上家出具夫妻双方就出售该房屋的同意证明,确保房屋的交易安全。

期房转让不规范

案例:谭某从某开发商处购得一套商品房。在预售合约注册备案、开发商交付之前,谭某将该套房屋转卖给徐某。在办理交易过程中,开发商不允许谭某将该套房屋进行转让,导致谭某与徐某引起纠纷。

分析:获得预售许可证后的期房出让分成两种。一种叫预约权转让。这是典型的炒楼花上行为,此种转让性质归属于预订合同的出让,依法自荐得开发商同意。在开发商因某种原因不同意该种预订权转让的情况下,购房者仍然不应按约在预计期限内签订正式预售合约,否则可视作私自取消预约。另一种叫期权转让,即预售合约签署并登记备案后的期房转让。根据上海市房地产出让办法规定,已付清房款的期房,出让不需要经过开发商同意;没有付清房款的,出让需经开发商同意。但是,何谓“已付清房款”,法律并无适当说明。在一次性缴付方式下,“已付清房款”并无争议,该种期房转让就不需要同意开发商的同意,只需通报即可。若以按揭贷款方式,开发商接到首付款和银行贷款后应当认定为购房者“已经付清房款”。在2000 版商品房预售合约第十九条也明确,“已缴纳的房价款”包括购房者必要缴纳的和通过贷款方式支付的房价款。但由于开发商在按揭贷款支付方式中对银行要承担阶段性担保责任,实务操作者中按揭贷款支付方式被认定为未付清房款。所以,按揭贷款方式下的期房出让必须同意开发商的书面同意。

李玉麟资深律师 对策:出让期权时,上家应该按照下家付款方式,通知或者征得开发商同意后再进行交易。在此种交易方式下,上下家应根据各自出售时的房价款分别缴付契税。现实交易中,上家为逃契税而采取劝说开发商注销原合约后再交易的不规范操作,其风险将由上家自己分担。如果归属于期房预订权的出让,预约人不应在出让前同意开发商同意。如原本就是代亲朋预订的,为防止与开发商再次发生纠纷,预约时代理人就应写明代某某预约该套房屋。

合约细化再细化

样板合同也有盲区,细化合同是关键。买卖双方应该视各自的需要减少补足条款,细化双方的权利与义务。

在二手房交易过程中,下家的义务是付款,上家的义务是移往房屋。因此,下家在补足条款时应将缴付方式与上家履行义务绑,确保自己的权益。比如,誓约合同签定后缴房款的30%,交房后付房款的30%,产权过户后付房款的30%,他项过户(水、电、煤等)后再付房款的5%,最后的5%尾款在卖方将户口迁移后再缴纳。在上述两者挂钩的同时,下家还要同时具体上家的违约责任。如誓约逾期交房时,上家须每日付总房价一定比例违约金。同样,上家也要在付款上避免下家违约。

新版二手房买卖合同中,部分条款仍然存在盲区。一旦出现纠纷,操作难度较大。比如,合同中规定,一旦上家在交房上经常出现逾期债权人情况,多达一定期限,下家有权解除合同。但是,在实际操作过程中,由于房价不断上涨,即使上家违约,下家也往往不不愿解除合同。在此情况下,如何追究责任上家的违约责任呢?为了督促上家履行义务,仅仅赋予下家解除合同的权利是远远不够的。只有通过合同誓约,彰显下家解除合同选择权和惩罚性赔偿的内容,才能真正确保下家的合法权益。

当然,在目前诚信机制缺乏、纠纷不断的二手房交易过程中,委托专业律师保驾护航更为现实和必要。http://www.sohu.com/a/411066320_100177384回到搜狐,查阅更多

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