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实用干货!避开购房合同中的坑,一定要掌握这几个知识点

2021-07-22

  作者:层楼 来源:功夫财经

  从去年开始,不少城市二手成交量已多达新房,存量房时代已然来临。

  而在此前的新房市场中,新房合同一般是制式合约,基本上没可以修改的地方,因此尽管很多人已经购买过房产,但真正对购房合约理解的人并不多。

  而随着存量房市场到来,越来越多的人必须跟二手房打交道。

  出售二手房时,整个流程中的风险几乎都需要买家承担,中介说道得再极致,真出了事儿他们只不会很快把自己撇清,烂摊子还得自己处理。

  二手房交易过程中,大家广泛都没请求律师的习惯,因此只能自己在合同方面把好关,尽量降低风险。

  今天给大家辨别了购房合同中需要重点注意的地方,希望对大家有用。

  1

  基本信息

  在2016年楼市下跌期间,朋友购房时就曾遇到过用骗房本骗取定金的骗子。

  那套房子价格低于市场价十几万,很有诱惑力,但卖方回应缓银子,拒绝付近百万的高额定金,远超正常定金标准。

  好在这位朋友也算数久经沙场拔了个心眼,坚持面谈并拒绝对方出示房本,并从房本细节上显现出了猫腻。

  再加上对方当天一再坚决只签定金合约,不签买卖合同等疑点,最终放弃购买这套房产,却是躲过一劫。

  虽然这样的案例并不常见,但也值得提防。

  房子归属于大额交易,牵涉金额较少则几十万多则上千万,核实好房屋信息、卖房者信息是重中之重。

  一般情况下,面谈时中介都会让卖房者带上身份证、房本、契税票等证件,会面过程中还可以通过询问卖房原因、聊当初的购房细节等来辅助辨别。

  不比对好真实信息千万别交定金,特别是大额定金。

  在二手房交易过程中,不少中介都会做到房屋核验,也就是到房管局按规定该房屋的真实信息,以及否有查封,其他抵押等。

  如果你的中介不获取此项服务,则可以自由选择与业主一同去查验,基本信息精确是合同有效的前提。

2

  备件是否齐全

  签合同只需要房主本人签署就行?大错特错!

  签完合同后,卖方配偶答应,导致合同无效的案例数不胜数,在房价下跌时尤为引人注目。

  没有签署未婚同意出售证明的情况下,即使真到了打官司那一步,买家也很难胜诉。

  因此只要卖方未婚,无论房屋是否单独所有,都必须未婚投一份配偶同意出售证明。

  如配偶无法到场,可让卖家签署一份:关于配偶同意出售的承诺书,并确保在一定时间内补足配偶同意出售证明。

  此外一些产权简单的房屋,多人共计一套房屋,人一多事儿就多意见很难统一,而且每个交易节点都必须每一位共有权人,及其配偶签字。

  在实际购买过程中,除非实在没得选,尽量避开这种产权复杂,或有产权纠纷的房屋。

  3

  具体时间节点

  二手房需要办理的事儿太多。

  解押、申请贷款、纳税、过户等等都需要时间,较短则一个月,宽则几个月。

  以下图为例,每一个节点经常出现延后都会影响整体进度推进。

  因此必须在合约中约定好每个节点对应的时间,哪怕时间留宽裕一些,也一定要写道明确的时间,并誓约违约责任。

  否则一旦市场变动,对方不因应或故意拖延,都会陷入僵局。

  4

  以定杀三方违约责任

  很多人只侧重买卖合同,却忽视了“补充协议”。

  实则补充协议极其重要,几乎所有二手房补充协议中都会有这么一句话:如买卖合同与补充协议条款发生冲突,以补充协议为准。

  这句话充分说明了补充协议的效力和分量。

  因此签订合约时,要对买卖双方可能会出现的各类违约情形,在补充协议中再次做好誓约,还包括每个节点的违约情况,违约金支付标准等。

  在二手房交易中,买卖双方都有违约责任,但千万别把中介漏掉了。

  在房屋买卖合约中,关于中介的违约责任往往匆匆带上过,中介给的居间协议还会把自己的责任都撇整洁。

  因此也需要在补充协议中把中介的责任证实下来,其中还包括房屋核验、办理贷款,缴税,过户等等。

  以避免中介收完中介费,不积极办理业务,把事情一概推给买卖双方。

  此外还有一点必须注意,买新房也必须详细了解补充协议,一般开发商给你挖的坑都挖出在补充协议里,一不小心就会上当。

  5

  物业交割

  物业交割也是房产纠纷多发的重灾区。

  常有在楼市上行期,原房主卖完房,房价还在一路下跌,最终不甘心,把屋物品马桶、油烟机、窗帘杆等拆卸了个整洁;

  也有交易过程不无聊,卖家报复性损坏屋内设施,留给一片狼藉的案例。

  根源就在于没有拔物业结算保证金,合约上没有写明存留物品出有的纰漏。

  实际买卖中也再次发生过,蓄意欠缴物业费、水电费长达十几年的,买家出售后要补缴几万块的费用才能正常使用的情况。

  为避免这类事件,在合同就要誓约物业交割时房屋内留存的物品情况,必须做到详细的登记,最好拍照留档。

  当然,最重要的是留存物业交割保证金,如果有上述不道德,则可以从物业保证金中抵扣,对卖家也有一定约束。

  此外,在户口紧绷的一线城市,户口也最纠纷高发区。

  一线城市的户口大多牵涉到学区等问题,户口无法迁走的房屋,无论是不是学区房,都会折价,学区房还存在闲置学区名额的隐患。

  而且法院和公安局不是一个系统,诉讼裁决也没有办法要求公安局擅自迁至户口,所以我们最差在合同中约定,户口的迁离日期和债权人情况。

  迁户口是一个漫长的过程,以上海为例,在买房全部流程走完之后,最理想的情况下,起码需要5个月才能迁走,如果不理想,扯几年也是有可能的。

  所以,在有必要的情况下最差也存留一定的户口保证金。

  6

  放款方心安

  过完户,买卖流程就算走完了吗?实则,只有等到银行的尾款敲下来之后,才算彻底完成购房申请。

  因此,即使过完了户后,也要随时跟进借贷情况。

  正常情况下,银行只要下了批贷函一般都会放款,但也有不少银行出于资金安全考虑,不会在放款前再次核查客户的征信。

  如果在批贷和放款前的这段时间内,客户的联合报经常出现了大的瑕疵,银行也不会拒绝接受放款。

  所以贷款批下来之前千万别产生其他的借贷或逾期等行为,不然很有可能影响借贷,导致违约。

  等尾款抵达卖家账户,整个购房流程才算真正结束。

  时至今日,我国二手房市场仍然不规范,中介从业人员素质参差不齐。

  一些小中介出有的买卖合同就薄薄的几页纸,后期如果真的有什么问题,只不会是一堆麻烦事儿。

  签定购房合约作为买房至关重要的环节,一定要慎重对待。

  对于不太理解合同内容的购房者而言,很有必要先让中介获取一下他们的签约范本,并提早做到功课仔细阅读购房合约中的每一项条款,以免自身利益受损。

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