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干货丨一文搞懂二手房交易全费用

2021-02-25

原标题:干货丨一文搞懂二手房交易仅有费用

我有个小伙伴,姑且叫她上官小红吧,最近准备在成都买房。

然鹅,9月14日,也就是昨天,成都出了个新政,满二免增值税,变成了满五…….一脸懵逼的小红,听闻对她买房有影响,着急忙慌来问我。

一顿操作猛如虎,一看问题多得搞不清楚,把我都给整据知逼了。买房这种大宗消费行为,对于大部分人来说都是珍贵经历,对买房支出没概念属实正常。为了让大家在买房这件事上更确切,今天这篇“二手房交易费用指南”应运而生!

下文讲的,主要都是买方在二手房交易时要分担的费用。(录:例如个人所得税、增值税等本应该是卖方缴的,但在实际情况中,几乎都是买方分担,你说道惨不惨

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挂牌价、成交价,傻傻分不清楚

正文开始之前,先来点小菜,了解一下4个价格。(1)挂牌价这却是一个比较虚的概念,是可以随时变动的价格,也就是说,可以讲价哈。以小红看上的那套房为事例,挂牌价270万。哎嘛,太贵了,寻找卖主,先砍20万再说。(2)成交价也就是你买这套房,最终要支付卖方的钱。还是刚刚那套挂牌270万的房子,小红跟卖方讲价。卖方拒绝接受了她的屠龙刀,最后只先讲下来10万,最终小红要支付卖方260万,这260万就是成交价。

(3)评估价这个跟贷款银行有关,如果你选择全款,当我没说。

贷款的金额多少,依据评估价格来定。比如,还是刚刚那套房,成交价260万,小红准备首付三成78万,剩下7成贷款,一共向银行贷203万。但银行评估了一下,觉得这套房只值240万,哦豁,贷款7成就只有168万,首付=260万-168万=92万。原计划首付78万,现在首付要92万,肉痛啊。

(4)指导价也指核税价,这是房管局以定的价格,也是你缴纳税费时拿来参照的价格。一般来讲,如果评估价>指导价,就以评估价不尽相同。

看见这里,坚信你已经和小红一样,有八分晕了。站稳,这才刚刚开始。接下来还有首付款、中介费、契税、增值税、个人所得税等主菜没上呢~

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首付款

如果是首套房,绝大部分城市的首付比例为30%(上海是35%,少见的变态),二套房的首付比例根据各地不同情况,需要缴纳40%-70%平均。

留意,这里的缴费基准,是以银行对于房产的评估价格不尽相同的,并非成交价格。一般评估价格是成交价的8成左右。

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中介费

万事开头难,享有中介则不难。找到一个靠谱的中介,对买房这件事来说也却是事半功倍。目前的中介费在房屋成交价的0.5%~3%区间浮动,尚之信的是,中介费是可以砍价的哟~具体多少,就要看你砍价能力了~不过,去找中介不要一味追求低费率,一分价钱一分货的道理大家都不懂的。

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住宅类税费

作为社会主义接班人,不纳税是不可能不纳税的。买房常见的税费中,契税、增值税、个人所得税这三个是大头,其余的都是小钱钱,基本可以忽略不计。(1)契税首先说道契税,契税是在房屋所有权再次发生更改时,对新的业主征税的一次性税收。主要看买方以家庭为单位是第几套房,留意的是,要看全国范围内(港澳台除外)办理了房产证的住宅。契税算法如下:

计算方法是用核税总价×契税。(2)个人所得税如果是满五且唯一,则减免个人所得税。除此之外,个人所得税算法均为:核税总价×1%。剩五唯一是什么意思呢?

“剩五”是指房产证从出证开始计算出来,时间满五年或超过五年;“唯一”则是指业主在该省份内,注册在国土局系统里的只有这一套房子。

(3)增值税看房屋契税票日期或产权证否满五年,两个时间不一样,哪个时间靠前算哪个。若满五年,免收增值税;若年满五年,增值税计算方法均为:核税总价×5.6%。例如,小红打算卖一套房子,卖方房屋契税票日期是2016年3月10日;产权证时间是2015年4月10日。以靠前的时间来算,税票已经剩了五年,小红就不必交纳这5.6%的税费啦。之前是剩两年就可以免除增值税了,就在9月14日改成5年了。也就是说,小红买房的自由选择变小了,交纳增值税的可能性变高了。你说气人不气人。

(4)土地出让金一般商品房都不用缴纳,只有经济适用房、安置房等需要缴纳。确认方法是看国土证上土地的性质是拨给还是出让,转让的话,不收取;划拨的话,就要缴纳。2环内:核税总价×1.5%+办证费用20元;2环外:核税总价×1%+办证费用20元 。以上税费算法都是针对住宅的,70年产权那种,不包括40年产权的公寓哈。

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贷款费用

办理房屋贷款时,牵涉到到的费用是房屋评估费和贷款手续费。(1)评估费想要贷款买房,就要银行批贷,想银行批贷,就要做到房屋评估。纯商贷的话,评估不要钱,公积金或者人组贷款就必须递一点小钱钱了,不多,也就房屋评估价的万分之一到万分之五(最低不超过800)。

(2)按揭服务费这笔钱,其实就是给中介的跑腿费。中介可以老大你提供合适的贷款方案和建议,比如自由选择利率较低、审批宽松、速度快的银行。如果你要自己跑完的话,这笔钱就可以不用递。缴的也不多,成都一般是2000元一单。(3)抵押登记费商贷免征;公积金/人组贷款为80元。

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其他费用

(1)维修基金如果房子有电梯,缴纳基金为27.5元/㎡;没电梯,交纳基金为22元/㎡。(2)移往登记费相当便宜,只要80元/套,跟其他的相比,四舍五入仿佛不要钱!(呜呜呜,我劣的难道是这80块吗)

(3)交易手续费产权面积×4元/㎡。

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实例

哎呀,终于写出得差不多了,是时候实际运用一下。我们拿最少见的住宅给大家荐栗子:假如小红打算卖那套她看中的房子,90㎡,普通商品房,有电梯,房子剩五年不唯一,30000元/㎡,小红付所有中介费。成交价290万,银行评估价250万,评估价大于核税价。这是她的首套房,准备公积金和商贷组合贷,首付三成欲问,小红卖这套房,一共要打算多少钱?

来来来,一起跟我做一道计算题:契税:240万×1%=2.4万

个人所得税:240万×1%=2.4万增值税:0元中介费:260万×3%=7.8万维修基金:90㎡×27.5元/㎡=2475元转移登记费:80元交易手续费:90㎡×4=360元贷款服务费:800+2000+80=2880元以上各类杂七杂八的费用,总计约131795元。由于评估价为240万,贷款7成为168万,所以首付要给260万-168万=92万。SO,一共要打算首付款92万+ 13万=105万。

太惨了,一套260万的房子,首付款要打算105万,相当于总价的4成。所以,你可以大概估计下自己买套二手房要准备多少钱。

写到这里,也却是把二手房交易的费用交代的八九不离十。这下大家对二手房的所有支出款项都有个大致了解了吧?

祝大家都能购买满五唯一的房子!https://www.sohu.com/a/418540083_100170688回到搜狐,查阅更多

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