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封堵深圳客?东莞楼市调控升级,业内称对客户信心影响极大

2021-02-18

时隔深圳楼市7.15新政一周后,东莞亦选择对楼市使出。7月25日,东莞住建局公布调控新政,其中核心还包括购房资格放宽、3年限购等方面。此次调控内容还涉及土地供应、房价监管、舆论引导等共9个方面的内容。譬如在土地供应方面,东莞要求新宅地和政府主导的旧改项目,需配辟不少于住宅计容面积10%的安居房、要求在热门区域试点建设“三限房”(限地价、缩房价、限购买人群)等。

东莞一手房5~6月非常热销,“基本清盘”

事实上,这已是本月内东莞对楼市的第三次使出,只是前两次主要围绕供给端。7月2日,东莞涉及部门发布强化商品住房预售管理的通知,要求增大楼市供应,新房的首次备案价不得低于镇街新房申报均价的10%,此外也拒绝购房者购房后不得擅自更名;在深圳新政发布当日的7.15,东莞住建局又公布通报表示将加强商品住宅网签销售信息公开发表,每月定期发布一二手网签情况,每季度发布新房库存情况。

本次调控则直指需求端。据东莞本地楼市观察人士对南都记者分析,东莞此次调控未涉及本地户籍,还是给楼市留有一定空间,但对于非东莞户而言,首套房社保年限由半年上升为一年,限售年限由2年上升为3年,二手房由限购变为不出租汽车……这些条款势必会把众多波外来炒房客推开在门外,楼市认同会降温,尤其是二手。

深圳中原董事总经理郑叔伦也对南都记者分析,东莞这次升级调控,主要针对的是东莞二手房调控,将客户购房名额容许范围全面扩大,对客户信心影响很大,解除了客户去东莞炒房的有可能,限售3年进一步减少东莞住宅的流通性,减少转手亲率,让东莞价格进一步平稳。

据郑叔伦讲解,东莞一手房5~6月非常热销,“基本清盘”,同样在此阶段,二手房市场也基本已经很难寻找笋盘单位,业主反价情况极为相当严重,从容情绪严重,造成二手房交易量小,深圳客户很难淘到二手房。

因而在其看来,调控对于实际成交价影响较小,郑叔伦预测,“事实上7月以来,深圳客户购买东莞一二手房的量都较小”,未来一段时间,东莞本地客户将成为东莞的主力客户群体,起着较好的平稳东莞房价的效果。

东莞楼市量跌价升,湾区9城中价格涨幅最大

东莞楼市上半年表现火热,尤其一点在于量跌价升。根据艺有家研究中心数据,今年上半年东莞一手房网签量为20977套,同比下跌0.45%,但均价达到22817㎡,同比下跌17.8%;二手房过户13177套,同比暴跌12.5%,但均价仍环比去年底上涨13.5%。其中,如城区片区、滨海片区,均价更是分别上涨57.41%、32.35%。

同时,该机构也统计表明,东莞还是湾区9城中今年上半年价格涨幅仅次于的城市。

疫情步入复苏期,东莞新房市场也随之迅速苏醒,6月单月网签量7050套,“创下历史新纪录”;此外,据该机构统计,自3月以来,东莞新房市场库存量开始一路走低,累计6月底,东莞新房库存面积约为299万㎡,去化周期也从3月份的10.2个月上升到6月份的7.3个月。

焦点

非东莞户籍出售首套,须获取2年社保证明

东莞调控新政包括:

1、非东莞户籍出售首套(还包括一二手),须提供购房之日前2年内在东莞倒数缴纳1年以上社保证明,出售二套的须获取购房之日起前3年内在东莞倒数交纳2年以上社保证明;非东莞户籍且在东莞享有2套以上商品房的,再无法之后购买。

2、自通知之日起购买的住房(包括一、二手),限售3年。

3、异地缴存公积金在东莞申请公积金贷款,夫妻双方至少一方为东莞户籍。

业内众说纷纭

深圳新政受到影响莞惠楼市,中介称首周带上看量大涨

一直以来,深圳客都是东莞楼市的最重要购买人群,尤其是东南方向以塘厦、凤岗为代表的临深片区。艺有家研究中心数据显示,今年上半年,东莞的东南临深片区分别以一手房4133套、二手房3222套的成交量位于各区榜首,“东南临深片区在多年沉寂后,今年出现大爆发,尤其是塘厦镇更是一枝独秀,连续多周网签量领先”,艺有家方面表示。

根据此前南都记者专访的多位专家来看,深圳7.15新政短时期内势必受到影响莞、惠楼市。第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿即对记者指出,出于资金外溢的必须,深圳购买力的出口极大有可能将导至东莞、惠州等周边城市,尤其是限购不严的城市,戴德梁行研究院副院长张晓端亦指出,深圳新政短期内会有挤出效应,深圳楼市购买力或向周边城市消化。

新政后首周的市场情况证明了这一点。深圳乐有家总部相关工作人员对记者透漏,据该机构统计,在7月15日深圳新政的后两日,莞惠购得客户量、带看量双双下跌,其中尤以东莞涨幅较小,“带上看量快速增长约3-4成”。

注目

惠州不会是调控升级下一城吗?

数据表明,今年上半年惠州楼市表现稳定,受疫情影响,该市一手住宅成交49330套,同比上升12.6%,为近两年半的最低值,均价1.1万元/㎡,环比去年底微涨1.75%。其中以大亚湾、惠城区涨幅仅次于,分别环比下跌5.4%、7.6%。

疫情恢复期以来,“大深圳都市圈”规划的出台、交通建设的快速发展,惠州一手住宅楼市成交价逐步完全恢复,6月成交价约14208套,均价也微幅上涨至11000元/㎡左右。

不过,目前相较深、莞城,惠州仍有可观的库存量。艺有家研究中心数据表明,截止6月底,惠州一手住宅库存134916套,存量面积1425万㎡,按照近半年每月平均消化速度计算,去化周期为15.7个月。



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