咨询热线

15094929042

上海中介风云突变上半年二手房交易火爆是根源

2021-01-12

来源: 21世纪经济报道

上海二手房是一个万亿规模的市场。

今年复工始产后楼市快速解封,二手房市场同步回暖,与此同时,“春江水暖鸭先知”的中介行业却率先摆出了竞争态势:美凯龙爱家扩张凶狠,中原实行合伙人制变革,链家大量招聘大学毕业生扩军。

“最近美凯龙爱家扩展有点猛,把中原辞职员工在外面进的店面整个直接收购了。”一名中介人士对21世纪经济报道透露,复工复产后,上海二手房市场转好,美凯龙爱家的扩张步伐也减缓了。相比链家、中原等老牌中介品牌近期没有显著的开店动作,美凯龙爱家似乎回头得有点远。

但美凯龙爱家总裁、创立合伙人冯全林日前接受21世纪经济报导采访时表示,(扩展)慢并不是美凯龙爱家的目标,健康才是。文化团队、业务模式、系统组织流程、投入产出比,是冯全林眼中健康的一些指标。他认为,这些指标都有助于美凯龙爱家构建低成本扩张。

扩展逻辑

今年上半年,上海二手房成交11.21万套,成交价金额3392.58亿元。而去年全年上海二手房累计成交价金额7193亿,成交套数23.8万套。剔除疫情影响的一季度,今年上半年上海二手房交易可以用疯狂来形容。

这也许才是中介行业竞争加剧的根源。

针对近期美凯龙爱家对某些中介门店的整体收购,冯全林认为,门店并购检验的核心标准,是对门店人员综合素质的实地考察。目前为止,美凯龙爱家仅并购了十几个整店,占到所有门店数量的7%。冯全林很重视并购成本,他坦言,“他如果想要和我们一起腊,那他的店就不应有太多溢价。”换言之,美凯龙爱家的策略并非溢价并购,而是看这家店装修花了多少钱、付了多少押金等这些真实的成本。

美凯龙爱家有自己独有的一套扩展逻辑。共创行业,链家、中原、太平洋(4.570,0.06,1.33%)房屋等“老大哥”已进入另一个发展阶段,他们走过了“根据行情调整门店规模”的阶段,正在探寻新的发展模式。中原从去年开始实行合伙人制,区域总经理相当于合伙人,自主核算人力和门店租金成本,这就导致很多熟手员工纷纷出走,自立门户。这些员工辞职之后,进入创业阶段,也面临一、二手业务转型的瓶颈。上海中原浦东一区域经理对21世纪经济报道表示,一般而言,一个门店里做一、二手代理的员工比例为8:2,出于职业习惯,两类员工很少互相转型。

美凯龙爱家的机遇就在于此。冯全林过去的职业生涯影响着他的管理逻辑,他不是传统的房产中介人,在进入中介行业之前,冯全林在阿里负责国际车站,就是B2B的生意,而中介门店其实是一个2C的做生意。冯全林指出,两者核心都是销售和管理,人性和业务是相通的。“链家、中原、太平洋房屋、美凯龙爱家,都是进门店的商业模式,但不一样的地方在于,美凯龙爱家更注重成本核算,更节约资源,依此来打造客户服务闭环。”

冯全林坚持不做人海战术,“不求人多,但求人对”“不求快,欲身体健康”。拿整店并购举例,他不会针对门店的人员状态做精细化管理:比如,一个店有房租、装修等成本,美凯龙爱家并购它之后,不会以一家小微创业公司合伙人,而非普通的职业经理人的态度去运营。他认为,中介行业有两个核心的竞争逻辑。第一个是垃圾时间,招到不对的人而浪费资源,就相当于生产了垃圾时间;另一个是购房周期,行业属性离不开人,人效低,还离不开人,核心是解决这个问题的矛盾。既然单一客户无法重复购买,那么客户接纳后的并转讲解变得尤为重要,这就要对客户展开深层次的服务。

冯全林认为,当一个经济周期或者说宏观调控到来的时候,没哪家企业能扛得住这种风险。谁也不想在垃圾时间里被时间水淹,如果有价值的东西拔不出,那就不会在经济周期里被打败。他指出美凯龙爱家现在打造出的企业文化价值观,是节约时间、节约资源,用有限的时间和资源制成事情是永远的执着。至于“不计成本、不考虑到身体健康、盲目去扩展……几乎是必死无疑,就算有人能成功,也不是我们要走的路。”

中介裂变

从2019年8月创业以来,美凯龙爱家签约的门店超过300家。目前已转入上海、北京、南京、合肥和苏州五个城市,今年不会转入深圳和广州。冯全林特别强调增长匀速,几乎每个月新的开20-30家门店,并没有在今年4、5月份减缓扩展步伐。并且,美凯龙爱家一开始就做“五位一体”的设计,客户买房之后翻新、家具等再继续进商场消费,这样的转化从绝对值上来看并不多,据了解,装修转化成大概有几百单。

今年截至目前,美凯龙爱家已经做到应收口径的阶段性盈亏平衡。“对于我们这种速度的公司,能这么快做基本不亏钱,我指出有可能是没公司能够做得到的。”

实际上,疫情之后,上海二手房市场成交量增长很快,但房价仅仅是略微下潜。

据不几乎统计,上海中原有4800个业务员,美凯龙爱家有3000人。两家成交量上差距仍然较小。

上海链家高峰期有1600多家门店,市场不好的时候膨胀较快,关闭了一批门店。今年链家计划开到1500家门店,且在人才聘用上只招大学毕业生,两年前已停止招聘大专以下学历的员工。但中原由于实施了合伙人制,对门店数量反而没有硬性要求。知情人士透漏,中原目前已经有5%员工辞职自己开店了。这些创业新店加入新的平台也是必须交平台酬劳的。

中原的变化主要来自于机制。以中原一手代理为例,中原的业务员能拿30%-50%,自己开店则可以拿到60%。这就是很现实的问题。这也是中原的瓶颈所在,从最高峰的1万多人下降至4800人,这里面有成本和风控的原因。最近两年,二手房市场起来之后,中原开始回归二手,但基数仍然很低。作为第一名的链家市场份额仍然远远低于第二名。链家的定位在于服务,靠服务做大规模;而中原由于不上市的理念已根深蒂固,利润永远放到第一位。

上海二手房成交价已在一些新兴区域崛起,比如嘉定新城板块。今年上半年,上海外环以内二手房成交占到比有所下跌,由去年上半年的51%降到49%,外环以外成交价占比则增加至51%。成交价套数排名靠前的区域分别为浦东、宝山、闵行、松江、嘉定等,成交量同比增速最高的区域为亭林、嘉定北部等。

链家数据显示,上海近期部分改善需求由新房流向二手房,上半年新房市场量跌价上涨,虽然成交价套数同比下跌,但成交价金额同比已经回正。随着二季度新房成交价的大力影响开始逐步显出,造就二手房成交价格,均价出现浮现的趋势但整体较为平稳。二手房套均面积较往年经常出现相对明显的快速增长。外环以外的购房需求由新房市场流入二手房市场。二手房90平方米以上和300万以上成交价占比均减少,可能由于新房市场受断裂的提高需求流入二手房市场所致。

今年以来,美凯龙爱家已在嘉定区新进了十多家门店,其中有三家是整体并购的。张林(化名)的店就是被美凯龙爱家收购的店其中之一,严苛意义上来说不算是加盟。但张林需要每年给一定的平台费。他的店开在嘉定新城,4、5月两个月的流水达到200多万元。

据业内人士透漏,目前加盟店的德佑、房友一个月不会缴纳该店当月收益的8%左右,还不会收取一定的培训费用等。但冯全林特别强调美凯龙爱家并不偏向加盟店模式,尤其是现在有能力自己开店的情况下。


新氧 新氧 新氧 新氧