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二手房交易加速线上化,资金存管成为关键环节

2020-12-01

房屋交易方式正在被重塑。随着房屋交易线上化的加快,交易的安全性受到更多推崇 。

一个向好的趋势是,在二手房交易过程中,资金存管正在沦为确保资金安全的重要环节,行业涉及平台建设也在进一步完备中。

随着资金存管涉及政策推展和消费者资金安全意识提高,资金存管越来越多被应用到实际房屋交易过程当中。

房产交易资金存管势在必行

资金存管,是将客户的房款放在“第三方存管机构”中,待交易成功后,再将房款冻结至业主账户,若交易告终,资金会返还给客户。以此,可有效地规避一房二卖、房屋查禁、资金交割后双方不因应过户等风险,保障交易安全。

二手房交易流程复杂、周期长且牵涉到到的金额大,一旦出现什么问题,给买卖双方、经纪品牌以及经纪人带给的损失难以估量。

在实际交易过程中,由于房屋签后查禁、房款缴纳渠道不正规化、共有权人争端、物业交割、蓄意债权人等原因导致买房没成,资金遭受损失的现象并不少见。由于这些潜在的风险很多,不会造成买方不安心直接交付给房款给业主;卖方也担心房子售出之后不能及时获得钱。

而资金存管很好地规避了实际交易过程中的潜在资金风险,其最大的特点就是安全和半透明,是确保房产交易安全的有力抓手,也是关键因素。

对客户而言,客户将房款存放在“第三方存管机构”中,待交易已完成后,再将房款冻结至业主账户。如果交易流程未按照履约条件达成,则资金退还至买方账户,保障了交易资金的安全;同时有了第三方机构中的这笔资金,业主也不用担忧买方欠薪房款。

对于经纪品牌或经纪公司来说,一旦经常出现交易资金的风险,品牌或公司除了需要投放大量资金赔付成本外,还不会失去客户对品牌的信任,品牌信誉将大大损毁。

对于经纪人来说,一旦交易单经常出现资金安全问题,经纪人将会陷于纠纷处置当中,影响业务积极开展,服务效率较低,人工损耗大,并且也将损失这巧合的佣金收益。

现实中,因资金存管而及时挽救财产损失的事件屡见不鲜。

2019年7月,业主李先生与客户秦女士通过贝壳去找房烟台车站的经纪人小王成交了一套二手房,合约约定房款总价95万,首付款需付30万。

由于业主李先生生气用钱,便于客户秦女士协商:如果把30万首付款先账户给他,可以再优惠3万元。面对房款优惠,秦女士很心动。

经纪人小王获知这个消息后,立即寻找秦女士,具体告知必要打款不存在的资金风险,并列出了多起因没做到资金存管导致的风险事件,多番劝导下,秦女士决定坚信经纪人的专业性,将房款做到了资金存管。

然而,在过户当天,秦女士到房管局办理过户手续,却被告诉由于业主私人借款将该房屋做了抵押,而资不抵债,房屋被查封,房屋买卖无法展开。

幸运的是,秦女士听从了经纪人的建议将房款做到了资金存管,交易不成,30万首付款原路撤回给了秦女士,避免了经济损失和房产纠纷。

资金存管助力行业健康发展

资金存管的逐步普及,必不可少近年来相关政策推展。完备资金监管成为房地产行业健康发展的最重要内容之一,针对房产交易中的资金监管问题也实施多个指导性意见。

我国存量房交易资金监管制度建立于2006年。这一年,在总结地方经验的基础上,原建设部会同中国人民银行印发《关于加强房地产经纪管理规范交易承销资金账户管理有关问题的通报》,此后许多城市陆续创建了二手房交易承销资金监管制度,逐步实行了交易资金专用账户管理。

十年的后2016年,住房和城乡建设部等部门印发《关于强化房地产中介管理增进行业身体健康发展的意见》,明确提出健全交易资金监管制度。

今年3月,住房和城乡建设部等部门印发《关于提高房屋网签备案服务效能的意见》,提出市、县住房和城乡建设部门应该建立交易资金监管制度,商品房预售资金应该用于有关工程建设,纳入监管的存量房交易资金不应在房屋移往登记完成后立即直管,不得挪作他用。

在地方政策层面,除政策性购房外,至少8省(不含直辖市)实施对房地产交易资金的监管性文件。其中,2019-2020年出台或更新商品房资金存管的超过5省(不含直辖市)。受疫情影响,吉林省长春市、黑龙江省曾停止房产资金监管。

除省与直辖市外,全国2019年出台针对二手房、新房资金管理政策的地级市多达50个;2020年截止目前,实施政策的城市多达20个。

目前少见的资金存管的方式也发展至4种,第一,当地政策性监管,如寄居建委资金监管;第二,城市本地合作银行存管;第三,是通过第三方支付机构账户存管,第四是行业专业机构合作存管。

可以说,房屋买卖线上交易正在形成正向闭环,资金存管将沦为其中不可或缺的环节。随着资金存管制度和体系完备,将正向提升消费者对资金安全意识的之后提升。消费者对资金安全要求,又将倒逼房地产行业资金存管制度和体系进一步完善。


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