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房地产行业5月行业动态报告:5月市场成交强势修复,政府工作报告基调仍以稳为主

2020-10-28

从我们追踪重点城市高频数据来看,5月市场成交价强势修缮,基本恢复到去年同期水平。2020年5月,37城新房销量同比增速为-0.6%,较上月回落11.5pct,基本完全恢复到去年同期水平;1-5月新房销量累计同比为-22.0%,降幅较上月收窄6.6pct。分一二三线城市来看,5月单月一、二、三线成交量同比分别为-9.1%/-4.2%/6.6%,较上月成交价分别+12.6%、+8.5%、+15.5%。随着前期不受诱导市场需求的获释,5月市场总体成交价之后回暖,其中三线成交价增长速度已经回正,一、二线成交价增速降幅逐步收窄,从回暖幅度来看,5月单月三线回暖幅度仅次于,一线次之,二线最强。

政府工作报告对房地产还是以“稳”为主,老旧小区改建加快受到影响物管行业。2020年政府工作报告中关于房地产的必要阐释为“坚决房子是用来住的、不是用来油炸的定位,因城施策,促进房地产市场稳定健康发展。”政府对房地产的阐释与之前一直,总基调还是以大位为主。同时,政府工作报告还明确提出“新开工改建城镇老旧小区3.9万个”,19年政府工作报告中已经对老旧小区改建有所提到,今年进一步具体了改造的数量,老旧小区的加速改建扩大了物业管理行业的市场空间,受到影响品牌效应强劲、管理服务优质的物管企业。

5年期LPR未来有望继续下行,全国首套房贷利率稳中有降。5月1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%,均较上期恒定。4月政治局会议及2020年政府工作报告中均明确提出运用降准、降息、再贷款等手段,维持流动性合理充裕,我们指出未来LPR将之后上行。2020年以来我国首套房贷利率稳中有降,考虑到3月20日与4月20日倒数两月,5年期LPR均有上调,整体流动性偏松,预计先前房贷利率将小幅继续上行。

投资建议:疫情对行业基本面的负面影响在逐渐修复,在内外流动性宽松的环境下,行业资金面持续回暖,二季度行业迎来市场需求的集中于获释。目前政策反对主要集中在供给末端,虽然近期基本面的回暖对后续政策的调节力度形成压制,但下半年销售压力仍较小,政策边际严格的逻辑仍恒定,注目下半年需求末端政策的反对程度。板块当前估值处于历史低位,部分重点个股股息率较高,长线投资价值凸显。我们推荐业绩确定性高,内生性增长动力强劲的万科A(000002)、保利地产(600048),销售增长速度低于行业平均,现金流逐渐提高的阳光城(000671)。

风险提示:经济及行业的下行压力;政策调控的不确定性。





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