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社科院报告:二手房交易反弹核心城市4月房价上涨租金下降

2020-10-06

原标题:社科院报告:二手房交易声浪 核心城市4月房价下跌租金上升 来源:北京商报

05月27日,中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组发布2020年04月纬房综合指数。指数显示,2020年4月全国核心城市(主要为一二线城市)二手房成交量与价格快速回落,租金较快下降。三四线城市房价总体暴跌。

体现全国24个核心城市房价总体变化的纬房核心指数显示,2020年4月,核心城市综合房价已经高于2019年全年最低房价,但是仍要低于2018年中的房价水平。2020年4月,纬房核心指数为107.01点(以2018年1月核心城市综合房价为100),比今年3月106.43点下跌0.54%,比2019年4月105.26点下跌1.11%。

与房价走势形成背离的是,核心城市住房租金较慢下降。体现全国22个核心城市住房租金总体变化的纬房租金核心指数显示,核心城市近2个月住房租金经常出现较快下降。4月,纬房租金核心指数为102.6点(以2018年1月核心城市综合租金为100),比今年3月103.19点下降0.57%,比2019年4月104.12点下降1.46%。

中国社科院财经战略研究院邹琳华指出:“按一般的分析逻辑,租金暴跌房价上涨,表明房地产泡沫风险在减少。但市场风险否高效率,还要看2020年下半年的房价和租金走势。”

易居研究院智库中心研究总监贤迈进告诉记者:“由于疫情,不少流动人口的租房、工作等都受到影响,租房、换房的市场需求增加,房屋空置率也增加,都会带来租金的暴跌。租金下跌和房价上涨理论上谈是有点违背的,但是也要看到,租金暴跌更能体现现在市场是降温的。而房价之所以上涨,并不起码因为市场需求,有些是结构性的因素。最近这两个月的房屋交易确实有些超乎预期,一定程度上造成房价有所上涨。但接下来还有可能会有一些降价、广告宣传的动作,届时或许和租金暴跌比较匹配;如果说接下来几个月房价还在之后下跌,但是租金暴跌的话,那么这就不匹配了,也就是房地产的泡沫风险是在增加的。所以还要看接下来几个月的市场展现出。”

二手房成交方面,纬房成交量指数监测表明,2020年4月,10大重点城市二手住房成交量指数为222.93,比2020年3月的158.37下降40.8%,已经多达了2017年调控前的成交量水平。国家统计局日前公布的数据也表明,4月份,全国70个大中城市中二手房价格上涨城市数量为37城,较3月增加5城。

邹琳华及纬房指数研究小组指出,核心城市二手房成交量的迅速反弹,和1-2月不受疫情影响市场停摆恢复后形成的“刚性市场需求积累效应”有关。预计下半年二手房成交量将回落。

反映各等级城市综合房价的纬房城市分级指数表明,与2020年3月比起,2020年4月纬房一线城市指数下跌1.5%,涨速相对较慢。二线城市指数上涨0.3%,市场较为稳定。三四线城市微跌,其中三线城市指数下跌0.1%,四线城市房价下跌0.18%。

纬房指数研究小组指出,一线城市房价下跌相对较慢,与经济下滑背景下,市场避险意识减少有一定关联。三四线城市房价总体下跌也是如此。预计该分化态势将会延续到2020年下半年。

其中,长三角核心城市、京津冀核心城市房价反弹相对较慢。与今年3月相比,4月纬房长三角核心指数下跌0.78%,京津冀核心指数上涨0.67%,粤港澳大湾区指数下跌0.55%,东北核心指数上涨0.03%。

经历了2017年来房价持续下滑后,近期京津冀核心指数反弹相对较快。纬房指数研究小组指出,相对长三角等其它同等级城市群带,京津冀房价沉寂时间较长,这属于正常的市场“填谷”效应。


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