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二手房交易须知,税收有这些优惠政策!

2020-06-03

除了新房,二手房也是现在越来越多购房者的自由选择,随着二手房交易的不断激增,人们也越来越关注二手房交易税收问题了!接下来我们为您介绍二手房交易中,卖房人可享受的税收优惠政策。

二手房按揭贷款是指个人在购买售房人具备房屋产权证、能在市场上流通交易的住房或商业用房时,自己支付一定比例首付款,其余部分以要出售的房产作为抵押,向合作机构申请人的贷款。

如果要顺利并顺利取得二手房按揭贷款,消费者一般要“十步回头”:

1、买卖双方签订《房屋买卖合同》。在合约中誓约买方通过二手房贷款的方式支付房款并约定首付款及贷款的比例。在这个环节买方一般不应在现场看房的同时查验卖方的《房屋产权证》、水电气酬劳记录等凭证,有时卖方会要求买方缴纳一定的定金;

2、买卖双方到房屋所在区县的房地产交易市场现场打印机《房产买卖协议》(协议上应明确标明房屋价款的支付方式如万元作为首付款其余资金申请贷款等),并且同时由买卖双方到当地房管局现场签定《私产房屋代收代付协议》用以明确交易资金代收代付的委托关系;

3、由于二手房的特殊性,买方必须先找评估公司对所购房产进行评估,银行不会根据房屋交易价和评估价中较低者作为放贷的依据。需注意的是,有些银行不会只接受指定评估公司的评估报告,而有些银行则没要求。因此,购房者在评估前要先咨询贷款银行;

4、为了确保贷款的安全性,一般银行不会拒绝买方提供担保,担保人可以是有经济能力的个人,也可以是专业的担保公司。需注意的是,目前有些银行已经推出了无担保的二手房贷款,因此购房者在办理房贷前要明确所在银行对担保费的收取;

5、买方持《私产房屋代收代付协议》到贷款银行交存首付款,并取得交存首付款的证明,同时可向该银行申请二手房贷款并提交全部贷款申请人资料;

6、银行审查通过后买方与银行签定借款合约,银行通知卖方贷款可付;

7、买卖双方带房产证原件及复印件、买卖契约及复印件、买卖双方的身份证等资料到房产局办理过户申请并带上旧土地证到土地局办理换证申请;

8、买方拿着房产证、土地证过户收据、经鉴证的交易契约、契税发票等材料到房产局办理房产的抵押手续;

9、银行接到抵押证明后放款,贷款派发完,买方人向房管部门领取新的房产证。

10、购房者按照规定的还款方式按时归还借款,在还清所有贷款后购房者办理抵押登记注销申请。

二手房银行商贷情况一览:

多家银行目前贷款政策:首套房房贷利率95腰,首付最少3成;二套房房贷利率1.1倍,首付比例最少7成。

南京工商银行、交通银行、邮储银行等10家银行拒绝:二手房贷款面积需在50到60㎡以上 、房龄在15到20年以内。

农业银行:首套房为二手房只能是基准利率,二手房面积在70平方米以上、房龄15年以内;1个月左右借贷。

紫金农商银行:二手房面积50平方米以上、房龄10-20年;2个月可以放款。

交通银行:二手房面积在60平方米以上、房龄不超过20年;放款时间1个月左右。

南京银行:二手房贷款没有几乎放开。

工商银行:二手房面积55平以上、房龄20年以内;1个月借贷。

建设银行:二手房面积在50平方米以上、房龄不超过20年;如果二手房面积严重不足50平方米,贷款利率要下潜,为基准利率的1.05倍;1个半月左右放款。

邮储银行:二手房面积55平以上、房龄20年以内;1个半月借贷。

中国银行:二手房面积60平以上、房龄20年以内;放款时间1个月左右。

广大银行:二手房面积60平以上,贷款年限+房龄≤45年;1个月左右放款。

中信银行:明确的利率看房龄和地段,房龄一般大于10年,面积60平以上,放款时间1个月。

兴业银行:二手房面积在50平方米以上、房龄不超过20年。

浦发银行:暂不法院二手房的按揭申请。

民生银行:暂不受理二手房的按揭申请人。

总结:如果是1990年之前的房子(也就是房龄超过25年),且面积小于50平方米的,基本上就没银行做到商贷了,但公积金还可以做到,公积金对房龄没拒绝。

录:以上银行商贷信息来源于1月14日融360消息和1月21日现代快报的报导,明确商贷情况请以各家银行最新贷款政策不尽相同。

二手房公积金贷款事项须知:

贷款额度:个人最低30万,家庭最高60万。

贷款年限:二手房公积金贷款最久贷款期限不得多达20年。借款人年龄特贷款期限不得超过借款人法定退休年龄。

贷款资格:倒数足额缴存公积金6个月(含)以上,即可申请人贷款。公积金贷款只可用于购买本市行政区域范围内自寄居商品房,不能购买商业性质房源以及别墅。

首套房:可贷款,首付不高于30%,基准利率。

二套房:家庭人均住房面积大于32平方米或一家三口住房面积小于100㎡,首付不高于30%,利率1.1倍。(注:只要名下有一套房,再买就算二套,不管之前的第一套房否用于过公积金贷款。)

三套房:禁止贷款。

注:只要公积金贷过2次,就不能再债,不管你名下有几套房。

在二手房交易中,卖方有可能享用哪些优惠政策呢?

一、印花税

对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

二、增值税

在北京,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入乘以购买住房价款后的差额按照5%的征收率交纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,减免增值税。

三、个人所得税

对个人出让出租5年以上、并且是家庭唯一生活用房获得的扣除,免征个人所得税。

那么,如何证实所售住房否满2年、满5年呢?

一、购房时间如何确认

根据规定:个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。

其中,“契税完税证明上注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。纳税人申报时,同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的,按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于于契税完税证明上注明的时间的,以房屋产权证标明的时间为购买房屋的时间;契税完税证明上注明的时间早于于房屋产权证上标明的时间的,以契税完税证明上标明的时间为出售房屋的时间。

对于根据国家房改政策出售的公有住房,以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间,按照“孰先”的原则确认出售房屋的时间。

对于个人通过受赠、承继、再婚财产分割等非购买形式获得的住房,其购房时间按发生赠与、继承、再婚财产分割不道德前的购房时间确认。

对于个人转让住房,因产权纠纷等原因未能及时获得房屋所有权证书(还包括不动产权证书),人民法院、仲裁委员会出具的法律文书确认个人出售住房的,法律文书的生效日期视同房屋所有权证书的注明时间,据以确认纳税人是否享受税收优惠政策。

二、售房时间如何认定

个人出让房屋的日期,以销售发票上注明的时间不尽相同。


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