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二手房买卖中的定金罚则适用律师评析大汇总

2020-06-03

关键词:二手房;定金罚则;订金;双倍归还;房屋买卖合同

一、合约中约定定金,违约方适用定金罚则

刘超律师评析:《担保法》第八十九条规定:当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的借贷。债务人遵守债务后,定金应该抵作价款或者交还。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不遵守誓约的债务的,应该双倍归还定金。

第九十条规定:定金应当以书面形式约定。当事人在定金合约中应当誓约交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。

《担保法司法解释》第一百二十条规定:因当事人一方迟延履行或者其他债权人不道德,导致合同目的不能构建,可以限于定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有誓约的除外。当事人一方不完全履行合同的,应该按照未遵守部分所占到合同约定内容的比例,适用定金罚则。

综上,根据上述法律规定,如果违约方债权人不再签定月的《房屋买卖合约》的话,那么你可以要求违约方分担定金罚则。

二、协议交还定金后无权要求双倍归还定金

刘超律师评析:买卖双方可以通过违约的方式来放弃定金或是双倍归还定金,但是作为卖方债权人的话,如果买方同意收回自己支付的定金、协议解除,之后又答应要求双倍归还定金的,法院不予反对。

什么意思?就是卖方如果违约了,应该双倍返还定金,作为买方可以主张双倍返还定金。如果卖方只同意返还一倍定金的话,作为买方可以起诉要求法院判决来支持双倍返还定金。

但是,如果买方接受卖方归还的一倍定金,同意原协议中止的话,那么买方之后起诉要求归还双倍定金就没了法律依据(定金协议的权利义务已经终止了)。除非,买方收到的定金是被动的,不是主动拒绝接受的,或者是虽然主动接受一倍定金,但是明确主张卖方债权人不应归还双倍定金的,则可以起诉,法院应该反对。

三、取名为定金协议实乃房屋买卖合约的认定

刘超律师评析:现实中,经常出现大量的取名为《定金协议》,实际为正式的《房屋买卖合约》。两者的区别在于:《定金协议》否包含了《房屋买卖合约》的主要条款:比如房屋的位置、面积、单价、总价、房价款缴纳方式、过户时间、贷款方式、房屋交付给时间、违约责任等内容。如果《定金协议》包括了上述的主要内容,那么该份《定金协议》可视为一份月的《房屋买卖合约》。

如果一方债权人,那么违约方承担的责任有可能就不仅仅是定金罚则,还需要分担更大的违约责任,包括继续履行、办理过户登记手续、支付剩下房价款或是支付房价款20%的违约金损失等。

四、订金与定金有所不同,不限于定金罚则。

刘超律师评析:《担保法司法解释》第一百一十八条规定:当事人交付给留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没誓约定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。

综上,如果《协议》中誓约的是订金,不是定金,也没就订金的性质进行明确说明的,那么订金没借贷的性质,不存在卖方双倍返还和买方无权要求返还的情况。因此,在签订《协议》时,需要搞清楚订金的具体含义,是否不具备“定金”的担保性质。

五、定金数额不得超过房屋总价款的20%,多达部分违宪

刘超律师评析:《担保法》第九十一条规定:定金的数额由当事人誓约,但不得多达主合同标的额的百分之二十。《担保法司法解释》第一百二十一条规定:当事人誓约的定金数额多达主合同标的额百分之二十的,多达的部分,人民法院不予反对。

根据上述法律规定,定金数额誓约无法超过房屋总价款的20%,所以在约定定金时应注意。但是,为了惩罚违约方,在《房屋买卖合约》中誓约低于房屋总价款20%的违约金,则是可以的。


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