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北京二手房交易出台新规

2020-05-21

近日,北京市住建委单发了三个涉及房屋中介的文件,意在规范二手房市场,首次明确了存量房出售、承购经纪服务关系,明晰了房地产经纪机构与房屋买卖当事人权利与义务。这三道文件均将从4月15日起正式继续执行,届时将重点影响二手房交易,为了避免消费者在投购房合约时利益损毁,记者采访了涉及专家。

问:二手房中介费究竟向谁缴?

主持人:按新规,从4月15日开始,北京的二手房买卖双方将分别单独与中介签订合同。在中介费问题上,从目前市场交易习惯来看,中介服务费用主要由买方承担。此次出台的新规对中介费由谁支付并没有明确要求,而是由交易当事人自行约定。但同时,按照《房地产经纪管理办法》规定,同一宗房地产经纪业务只能按照一宗业务收取佣金,不得向委托人增加收费。因此,经纪机构分别与委托人签定出售与承购合约,无论经纪服务费用是由双方共同缴纳还是由其中一方支付,经纪机构都不能减少收费。

在新规中,并没明确解释中介机构应当收取多少中介费,而是拔由交易中协商。目前,国家和北京市规定房地产经纪服务费实行市场调节价管理,收费标准由委托和受托双方,依据服务内容、服务成本、服务质量和市场供求状况协商确定。

问:“绕过”中介还必须递中介费吗?

主持人:值得注意的是,即使委托后没有最终与该中介达成协议交易,也有可能要缴纳适当的中介费。对于买房人而言,已经退出同时委托其它中介买房的权利(独家委托给某家中介),但在委托期限内却又通过其它中介买了房;买房人拒绝接受与所委托中介讲解的卖房人投成交价合同,但在委托期期满后誓约时间内又与该卖房人自行成交;买房人拒绝与委托中介讲解的卖房人签成合约,但在委托期届满后誓约时间内又通过其它中介与该卖房人成交,都必须按照合约誓约向委托中介支付中介费。

对于卖房人而言,已经放弃委托其他中介卖该房屋的权利(独家委托给某家中介),但在委托期内又通过其他中介买了该房屋;已经放弃自行出售的权利,但在委托期限内又自行出售房屋;已经拒绝与委托中介介绍的买房人签订成交合约,但在委托期限届满后约定时间内与该买房人自行成交价的;已经拒绝与委托中介介绍的买房人签定成交合同,但在委托期限期满后约定时间内,又通过其他中介与该买房人成交价,如果委托中介方有证据证明房屋买卖成交与其获取的存量房屋出售经纪服务有直接因果关系的,都需要按照合约约定向委托中介缴纳中介费。

问:在什么情况下可以解除合同?

主持人:根据新规,如果买方或卖方所委托的中介方因隐瞒、虚构信息侵害买方或卖方利益的,中介方面应该退还已缴纳的房地产经纪服务费并依法分担赔偿责任,买方和卖方也有权单方解除合同。但如果买方或卖方获取虚假的房屋情况和资料的,中介方也有权单方解除合同。

此外,因不可抗力不能按照约定履行合同的,根据不可抗力的影响,可以部分或全部减免责任,但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应该及时告知另一方当事人。

(责编:渠丽华)


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